●推進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的供給側(cè)改革，主要是金融、運(yùn)輸、教育、醫(yī)療等行業(yè)，可以進(jìn)一步提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，促進(jìn)服務(wù)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。擴(kuò)大對(duì)內(nèi)和對(duì)外開放，現(xiàn)在政策都有，關(guān)鍵是要落地執(zhí)行。服務(wù)業(yè)引進(jìn)外資，有利于緩解資本外流壓力，利于匯率穩(wěn)定。

??●從2013年以來，整個(gè)下游的企業(yè)對(duì)于工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)拉動(dòng)在不斷下降。如果從價(jià)格來看，相當(dāng)于最初上游漲的時(shí)候，下游也能漲，可是漲了兩個(gè)月發(fā)現(xiàn)漲不動(dòng)了，再漲就賣不掉了。當(dāng)下游漲不動(dòng)的時(shí)候，上游價(jià)格的上漲就開始吃下游的利潤(rùn)，最后下游的企業(yè)會(huì)被逼死。誰跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有關(guān)系呢？是下游的企業(yè)。下游工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)跟整個(gè)工業(yè)增加值關(guān)系更密切，也就是說，只要下游的利潤(rùn)不改善，經(jīng)濟(jì)不會(huì)復(fù)蘇。

??●中國(guó)現(xiàn)在是先去庫存、去產(chǎn)能，房?jī)r(jià)沒有跌，信貸還是擴(kuò)張。如果未來去產(chǎn)能真的有效的話，未來一年里通脹的壓力可能超過所有人現(xiàn)在的預(yù)期。通脹的壓力最終會(huì)導(dǎo)致政策緊縮，而貨幣和信貸政策的緊縮會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。金融周期下半場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌、信用緊縮難以逃避，只是路徑不一樣而已。

??中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇五周年年度論壇7日在上海舉行。中國(guó)人民銀行參事盛松成、交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平、光大證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生、興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委、國(guó)泰君安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜等多位來自一流金融機(jī)構(gòu)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家們圍繞2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)如何實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中求進(jìn)，從不同角度發(fā)表了真知灼見。

??中國(guó)人民銀行參事盛松成：

??未來國(guó)企改革

??應(yīng)更多著眼于服務(wù)業(yè)

??國(guó)有企業(yè)改革是當(dāng)前一項(xiàng)主要工作。現(xiàn)在談到國(guó)有企業(yè)改革，大家馬上就會(huì)想到制造業(yè)、工業(yè)企業(yè)，比較少的人會(huì)想到服務(wù)業(yè)，我認(rèn)為，服務(wù)業(yè)將是未來改革的一個(gè)方向。

??服務(wù)業(yè)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要。在中國(guó)的GDP構(gòu)成中，服務(wù)業(yè)約占55%，而美國(guó)最高占81%，其他發(fā)達(dá)國(guó)家基本上在67%—70%。在占GDP40%的制造業(yè)中，國(guó)有成分只貢獻(xiàn)了20%左右，國(guó)有企業(yè)增加值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率大概只有8%左右，而且還在不斷下降。據(jù)計(jì)算，到2020年，制造業(yè)中的國(guó)有企業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)大概會(huì)在5%左右。所以，把國(guó)有企業(yè)改革的重點(diǎn)仍然放在制造業(yè)上，是誤區(qū)。在服務(wù)業(yè)中，國(guó)有企業(yè)占比恰恰是很高的，國(guó)企基本利潤(rùn)產(chǎn)出占了40%—50%，金融業(yè)中更高，到達(dá)60%—70%。而且，服務(wù)業(yè)對(duì)就業(yè)貢獻(xiàn)度逐年提高。

??服務(wù)業(yè)的主要問題是改革不到位，勞動(dòng)生產(chǎn)率較低。從1980年到2012年，我國(guó)服務(wù)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率年均增長(zhǎng)5.4%，第二產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高7.8%，長(zhǎng)期積累下來，服務(wù)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率比制造業(yè)低得多。國(guó)際比較很能說明問題，美國(guó)服務(wù)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率是我國(guó)的4.1倍，德國(guó)是3.2倍，英國(guó)是3倍，日本是2.8倍。第二產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率雖然也低，但是差距要小得多。

??從國(guó)際收支平衡來看，從1998年開始，我國(guó)的服務(wù)貿(mào)易一直處于逆差，去年服務(wù)貿(mào)易逆差達(dá)到1824億元，說明服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格指數(shù)不斷下降。

??服務(wù)業(yè)是促進(jìn)就業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的渠道。中國(guó)2015年GDP增長(zhǎng)6.9%，其中服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)8.3%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率超過了53.17%，首次超過第二產(chǎn)業(yè)。我國(guó)現(xiàn)在面臨的污染、能源產(chǎn)能過剩等問題，都是傳統(tǒng)制造業(yè)形成的，如果推動(dòng)服務(wù)業(yè)的供給側(cè)改革，對(duì)這些問題的解決都大有好處。

??服務(wù)業(yè)是典型的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，如果發(fā)展得好，就業(yè)增長(zhǎng)會(huì)非?？?。2015年，我國(guó)服務(wù)業(yè)吸納就業(yè)人口是第二產(chǎn)業(yè)的1.45倍，而服務(wù)業(yè)占比只有42.4%，美國(guó)是82.5%，日本是70.4%，說明服務(wù)業(yè)還有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

??再來看我國(guó)實(shí)際引入外資情況。2001年中國(guó)加入WTO，當(dāng)時(shí)FDI中80.8%投向第二產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)僅有17.1%，但是到2015年，F(xiàn)DI投向第二產(chǎn)業(yè)比重不到35%，而服務(wù)業(yè)近65%。FDI投向服務(wù)業(yè)比重高的是一些相對(duì)開放的領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)、批發(fā)零售、租賃、商業(yè)服務(wù)，而在服務(wù)業(yè)中占比較大的教育、醫(yī)療、文化領(lǐng)域，投資比例只有0.03%、0.13%、1.07%。這說明我們?cè)诮逃?、文化、娛樂、醫(yī)療、養(yǎng)老等領(lǐng)域?qū)ν忾_放程度還不夠，這也是服務(wù)業(yè)供給側(cè)改革的重點(diǎn)和方向。

??推進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的供給側(cè)改革，主要是金融、運(yùn)輸、教育、醫(yī)療等行業(yè)，可以進(jìn)一步提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，促進(jìn)服務(wù)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。擴(kuò)大對(duì)內(nèi)和對(duì)外開放，現(xiàn)在政策都有，關(guān)鍵是要落地執(zhí)行。服務(wù)業(yè)引進(jìn)外資，有利于緩解資本外流壓力，利于匯率穩(wěn)定。

??服務(wù)業(yè)對(duì)內(nèi)對(duì)外開放的進(jìn)程如果能進(jìn)一步加快的話，對(duì)改革意義重大，可以通過對(duì)外開放來促進(jìn)對(duì)內(nèi)開放。當(dāng)時(shí)中國(guó)制造業(yè)就是這么干出來的，先對(duì)外開放，開放以后“狼”來了，與“狼”共舞，最后強(qiáng)大起來。我國(guó)的服務(wù)業(yè)應(yīng)該走這樣一條路。

??最后，美國(guó)需要再工業(yè)化，因?yàn)槊绹?guó)的服務(wù)業(yè)占了81%，制造業(yè)只占了約17%，農(nóng)業(yè)只有1%。而中國(guó)是倒過來，服務(wù)業(yè)約一半以上，制造業(yè)占了接近40%，所以美國(guó)的再工業(yè)化與中國(guó)的去工業(yè)化，表面上是同步的，實(shí)際上，都是各自經(jīng)濟(jì)失衡的糾正。

??交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平：

??貨幣政策在

??穩(wěn)健中性基調(diào)下增強(qiáng)靈活性

??2017年全球經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變，不確定性很多，美國(guó)在很多政策上有很大的隨意性。從國(guó)內(nèi)來看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩，而且2017年還有一定下行壓力，這種外部環(huán)境和內(nèi)部運(yùn)行狀態(tài)，需要各方面政策加以很好地管理和調(diào)節(jié)。

??首先是信貸政策。2017年我國(guó)的信貸政策將保持平穩(wěn)和審慎，同時(shí)希望能夠更多地增加針對(duì)性。

??2016年，整個(gè)信貸運(yùn)行數(shù)據(jù)增速并不快，比2015年有所回落，但是如果考慮到地方政府債務(wù)置換所帶來的實(shí)際信貸投放，增速達(dá)到17%。2017年，如果繼續(xù)以這樣一種實(shí)際增速來投放信貸，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的許多目標(biāo)，比如降杠桿，擠泡沫，防通脹等，是不合拍的。所以，2017年對(duì)實(shí)際信貸投放增速需要做一定程度的調(diào)節(jié)。

??此外，信貸政策的針對(duì)性應(yīng)該要進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中迫切需要信貸投放的領(lǐng)域，包括供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、“一帶一路”、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)制造業(yè)等。抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域泡沫，并不意味著與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸都應(yīng)該停止，對(duì)于其中合理的需求還應(yīng)該給予支持。而對(duì)于那些炒作行為堅(jiān)決不支持，而且還要采取相關(guān)措施加以抑制。

??第二是貨幣政策。貨幣政策的基調(diào)非常明確，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定了四個(gè)字——“穩(wěn)健中性”。2017年，貨幣政策應(yīng)該在穩(wěn)健中性的基調(diào)下增強(qiáng)靈活性。

??之所以要將靈活性放在第一位，是因?yàn)槭澜缃?jīng)濟(jì)在2017年復(fù)雜多變，中國(guó)經(jīng)濟(jì)情況更加復(fù)雜。對(duì)于貨幣政策的需求來說，既有放松的需求，又有收緊的需求。從穩(wěn)增長(zhǎng)和保就業(yè)的角度看，貨幣政策稍微寬松一點(diǎn)好，但是如果從防通脹和穩(wěn)匯率、穩(wěn)國(guó)際收支的需要看，貨幣政策收緊一點(diǎn)好一些。

??第三是匯率政策。匯率政策應(yīng)該保持匯率的波動(dòng)幅度控制在合理區(qū)間，要控制住它的貶值幅度。

??匯率有波動(dòng)是正常的，出現(xiàn)貶值也是正常的?，F(xiàn)在的問題不在于貶不貶值，在于貶值怎么能夠控制在一個(gè)合理幅度，讓整個(gè)經(jīng)濟(jì)體在運(yùn)行過程中逐步接受它。

??第四是國(guó)際收支政策。我國(guó)的資本和金融賬戶開放在持續(xù)推進(jìn)，但是在這個(gè)過程中由于市場(chǎng)的狀況發(fā)生了一些變化，在某些方面政策有松有緊。如果需要在某些方面緊一些，那我們就緊一些，需要在某些方面進(jìn)一步放松，我們就創(chuàng)造條件，通過政策措施加以推進(jìn)。

??現(xiàn)在的問題是中國(guó)的國(guó)際收支在短期內(nèi)迅速發(fā)生變化。長(zhǎng)期以來，我國(guó)保持國(guó)際收支雙順差，即經(jīng)常向下順差，資本和金融賬戶也是順差。但是在2015年，整個(gè)國(guó)際收支出現(xiàn)了逆差，而且來得非?？?。2016年，我國(guó)的直接投資由過去的順差變成凈輸出而不是凈流入，資本流動(dòng)出現(xiàn)的迅速變化，超出了市場(chǎng)預(yù)期。資本和金融賬戶的逆差增速也比較快，并且2016年比2015年還會(huì)進(jìn)一步增大。但是隨著相關(guān)政策出臺(tái)，2017年資本和金融賬戶的逆差規(guī)?；?qū)⒈?016年有所收縮。

??興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委：

??滯漲還是復(fù)蘇

??2016年是不是標(biāo)志著中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)復(fù)蘇了？因?yàn)榇蠹铱吹搅诉^去復(fù)蘇當(dāng)中很常見的兩個(gè)特征：一是物價(jià)上行，特別是PPI終于擺脫了長(zhǎng)達(dá)四年多的持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，變成正的，而且到年末，同比的增速非?？?。同時(shí)，中國(guó)工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)從2015年持續(xù)一年的負(fù)增長(zhǎng)到2016年全面轉(zhuǎn)正，利潤(rùn)的增長(zhǎng)也基本上接近8%—10%的水平。所以，從總體上，似乎看到了中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)即將復(fù)蘇的情況。

??但是讓人無法理解的是，在這兩個(gè)數(shù)據(jù)變好的背后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速相對(duì)于上一年繼續(xù)放緩，現(xiàn)在預(yù)期在6.7%左右。

??而過剩最嚴(yán)重的黑色系，在2016年出現(xiàn)了最大的漲幅。漲的最多的是焦煤，第二是鋼鐵。PPI跟汽油的漲幅并不一致，但是它卻跟螺紋鋼、焦煤、熱軋薄鋼板走勢(shì)更為一致。由此可以得到一個(gè)不那么嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)驗(yàn)推斷，2016年P(guān)PI的上漲相當(dāng)大的程度是黑色系的貢獻(xiàn)，也就是煤炭和鋼鐵的貢獻(xiàn)。

??2016年煤炭的產(chǎn)量，基本上回落到了六年前的水平,也就是最低的水平。我們現(xiàn)在已經(jīng)走出了最低迷階段，所以煤炭肯定也是不夠用了。

??這就是一次典型的滯脹。最典型的滯脹期是發(fā)生在20世紀(jì)70年代的西方，由于美國(guó)與中東的戰(zhàn)爭(zhēng)，中東產(chǎn)油國(guó)對(duì)美國(guó)實(shí)施石油禁運(yùn)，使得石油在非常短的時(shí)間內(nèi)從每桶幾美元上升到二十幾美元。我們現(xiàn)在的情況和當(dāng)時(shí)非常相似，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向下走，但是因?yàn)槊禾勘粔嚎s到六七年之前的水平，導(dǎo)致煤炭不夠，價(jià)格上漲。

??所以，在所謂的PPI價(jià)格上漲的背景下，中國(guó)工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)能利用率水平?jīng)]有上升，2016年產(chǎn)能利用率水平相對(duì)2015年下降，只有73%，顯然這個(gè)時(shí)候不意味著經(jīng)濟(jì)的狀況有更多改善。

??2016年中國(guó)工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)率轉(zhuǎn)正，只有下游工業(yè)企業(yè)是負(fù)向拉動(dòng)。下游的利潤(rùn)沒有改善，改善的充其量是上游和中游。從2013年以來，整個(gè)下游的企業(yè)對(duì)于工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)拉動(dòng)在不斷下降。如果從價(jià)格來看，相當(dāng)于最初上游漲的時(shí)候，下游也能漲，可是漲了兩個(gè)月發(fā)現(xiàn)漲不動(dòng)了，再漲就賣不掉了。當(dāng)下游漲不動(dòng)的時(shí)候，上游價(jià)格的上漲就開始吃下游的利潤(rùn)，最后下游的企業(yè)會(huì)被逼死。誰跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有關(guān)系呢？是下游的企業(yè)。下游工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)跟整個(gè)工業(yè)增加值關(guān)系更密切，也就是說，只要下游的利潤(rùn)不改善，經(jīng)濟(jì)不會(huì)復(fù)蘇。如果站在企業(yè)的角度，觀察經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)一個(gè)最簡(jiǎn)單的指標(biāo)就是，看下游的企業(yè)利潤(rùn)能不能好起來。

??光大證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生：

??緊信用比緊貨幣

??更加重要

??2017年我們面臨的宏觀環(huán)境可能是“類滯脹”。一提到滯脹，大家很容易想到上個(gè)世紀(jì)70年代西方國(guó)家的高失業(yè)和高通脹，我們可能不太至于是高通脹，增長(zhǎng)下滑的幅度可能也不是那么大，但是2016年呈現(xiàn)一個(gè)增長(zhǎng)下行壓力，通脹上行壓力的態(tài)勢(shì)。

??經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下行壓力從什么地方來？一個(gè)是和金融周期關(guān)系不大的人口因素，25歲到29歲之間的人口在2008年達(dá)到頂點(diǎn)以后，快速下行。還有就是金融周期本身的影響，一是土地價(jià)格上升，導(dǎo)致其他行業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本增加；再就是金融和地產(chǎn)的過度擴(kuò)張，占用資源；第三就是環(huán)保，環(huán)境的惡化制約經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

??土地價(jià)格上升所帶來的地產(chǎn)行業(yè)超額利潤(rùn)，只能靠增加其他行業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本消化，所以整個(gè)經(jīng)濟(jì)面臨向下的壓力。好多不是房地產(chǎn)公司的上市公司，過去十年也都涉足房地產(chǎn)行業(yè)，他們總利潤(rùn)中房地產(chǎn)相關(guān)的利潤(rùn)明顯增加，這都是社會(huì)資源錯(cuò)配的體現(xiàn)。金融周期就是金融行業(yè)和房地產(chǎn)相互促進(jìn)，帶來兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張。實(shí)際上房地產(chǎn)是投資拉動(dòng)的高污染行業(yè)，對(duì)環(huán)境造成了很大的污染問題，最終也會(huì)體現(xiàn)在對(duì)潛在增長(zhǎng)率的制約上。還有一個(gè)，我們的財(cái)政稅收制度喪失了調(diào)節(jié)收入分配的功能，就是說我國(guó)貧富差距擴(kuò)大以后，不能靠財(cái)政調(diào)節(jié)收入分配。靠什么穩(wěn)增長(zhǎng)呢？靠投資穩(wěn)增長(zhǎng)，投資拉動(dòng)了高污染的行業(yè)。

??通脹的壓力從什么地方來？也有幾個(gè)因素，一個(gè)是隱性通脹轉(zhuǎn)為顯性通脹，環(huán)保壓力推升價(jià)格，潛在增速下行，價(jià)格對(duì)需求刺激的彈性增加。中國(guó)的CPI低估了真正的通脹率，重要的來源就是房租。我們的CPI是用房租來衡量成本的，而我國(guó)自有住房比重非常高，所以房地產(chǎn)價(jià)格或者住房?jī)r(jià)格和租金之間的綜合體可能才是真正的比較準(zhǔn)確的衡量住房成本的一個(gè)指標(biāo)。它導(dǎo)致的結(jié)果是CPI住房權(quán)重被低估，同時(shí)住房成本的上漲率被低估，兩個(gè)因素導(dǎo)致CPI衡量通脹被低估。

??這一年多雖然實(shí)際有效匯率明顯貶值，但是出口沒有改善，因?yàn)閮?nèi)部匯率還在繼續(xù)升值。內(nèi)部匯率的升值增加了外部匯率的貶值壓力，外部匯率的貶值導(dǎo)致的結(jié)果是貿(mào)易品價(jià)值上升，所以就變?yōu)镃PI的上升，就是隱性通脹轉(zhuǎn)為顯性通脹。

??對(duì)2017年經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)，增長(zhǎng)可能下行到6.5%左右，通脹有明顯的上漲，CPI最高可能到2.7%。

??中國(guó)的類滯脹，原因首先是人口老齡化，需求和供給同時(shí)放慢，還有金融自由化帶來金融周期的影響，再就是貧富差距導(dǎo)致的穩(wěn)增長(zhǎng)靠投資這樣一個(gè)惡性循環(huán)的態(tài)勢(shì)。

??中國(guó)的貨幣政策，貨幣和信用分得不是那么清楚，過去講貨幣政策既可以是利率政策也可以是信貸政策，但是現(xiàn)在開始有所分割，我認(rèn)為針對(duì)金融周期這樣的情況，緊信用比緊貨幣更加重要。因?yàn)轵?qū)動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格，金融風(fēng)險(xiǎn)和信用擴(kuò)張是個(gè)大關(guān)系，所以緊信用可能是更好的政策應(yīng)對(duì)。

??結(jié)構(gòu)改革方面，我認(rèn)為更重要的是公平導(dǎo)向的財(cái)政稅收制度改革，要增加財(cái)政稅收制度的調(diào)節(jié)收入分配的功能。

??中國(guó)現(xiàn)在是先去庫存、去產(chǎn)能，房?jī)r(jià)沒有跌，信貸還是擴(kuò)張。我的判斷是，如果未來去產(chǎn)能真的有效的話，未來一年里通脹的壓力可能超過所有人現(xiàn)在的預(yù)期。通脹的壓力最終會(huì)導(dǎo)致政策緊縮，而貨幣和信貸政策的緊縮會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。金融周期下半場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌、信用緊縮難以逃避，只是路徑不一樣而已。

??國(guó)泰君安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜：

??房地產(chǎn)未來1-2年

??主基調(diào)仍是“分化”

??影響一個(gè)城市房?jī)r(jià)的主要因素可以分為兩類：一類是慢變量，隨時(shí)間推移逐漸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，主要包括城市化帶來的人口流入及政府的土地供給；另一類是快變量，可能在短時(shí)間內(nèi)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局，主要包括政府的房屋限購政策及金融環(huán)境。快變量和慢變量對(duì)房地產(chǎn)周期的影響，一個(gè)是影響地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)，另外一個(gè)是影響地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。從目前來看，過去十五到二十年中國(guó)地產(chǎn)的上行主要是由慢變量來決定的。

??過去二十年中國(guó)的城市化進(jìn)程對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上升趨勢(shì)形成了有力支撐。尤其是上世紀(jì)90年代中期以來，平均每年城市化率約提升1.3%，大量人口涌入城市帶來了住房需求的增長(zhǎng)。而地方政府主導(dǎo)下的土地供給，一方面由于是一種非市場(chǎng)化的行為，使得住宅用地供給對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化的反應(yīng)較為遲鈍。另一方面地方政府為了招商引資，傾向于壓低工業(yè)用地價(jià)格（甚至是零地價(jià)），增大工業(yè)用地供給量，這也間接壓縮了住宅用地供給。而一二線城市由于人口流入量大，其住宅用地供給的相對(duì)不足也顯得更為嚴(yán)重，供給端的不足抬高了土地價(jià)格。

??從2005年開始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三輪完整的小周期，目前正處于第四輪小周期中。本輪周期始于2015年初，目前行已過半，處于筑頂回落階段。本輪房?jī)r(jià)的快速上漲與人口流入和土地供給之間沒有明顯相關(guān)性，純粹是投資性需求推動(dòng)的。

??在目前優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒的情況下，比較安全的高收益資產(chǎn)越來越少了?，F(xiàn)在，不僅實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資本回報(bào)率不斷下降，一年期的理財(cái)產(chǎn)品的收益也在不斷下降。在這種情況下，要尋找一種高收益的理財(cái)資產(chǎn)是很困難的，而一線城市房?jī)r(jià)過去多年創(chuàng)造了幾乎“從未下跌”的成績(jī)。因此，盡管房地產(chǎn)流動(dòng)性相對(duì)較差，但也成為投資者認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)。一旦限購政策放松，出現(xiàn)房產(chǎn)配置機(jī)會(huì)，這類資金就會(huì)進(jìn)入。如果疊加流動(dòng)性寬松的金融環(huán)境，資金規(guī)模可能更加龐大。而且，當(dāng)一線城市再次因房?jī)r(jià)上漲而限購時(shí)，這種需求可能就會(huì)溢出到部分二線城市，造成這些二線城市房?jī)r(jià)上漲。

??2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”，給我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新定調(diào)。其核心是要“穩(wěn)”：既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。對(duì)于一線城市，兩個(gè)重點(diǎn)詞是“疏解”和“帶動(dòng)”，會(huì)議全文中特地提到“京津冀協(xié)同”。對(duì)于北京和上海這樣的超大城市，一是將其部分功能“疏解”至周邊地區(qū)，二是“帶動(dòng)”周邊中小城市的發(fā)展。

??然而值得注意的是，盡管這些超級(jí)城市面臨政府的人口控制，但一線城市在創(chuàng)造就業(yè)和醫(yī)療、教育等方面的優(yōu)勢(shì)仍可能繼續(xù)吸引人口流入。從這個(gè)層面來說，一線城市尤其是北京和上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)性需求仍然向好，二線城市的房?jī)r(jià)依賴于一線城市的“帶動(dòng)作用”。其中長(zhǎng)三角、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市，尤其是本輪上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市，可以優(yōu)先分享到首位城市的溢出效應(yīng)，未來的房地產(chǎn)有進(jìn)一步升值的空間。三線城市的主要任務(wù)仍然是去庫存，房?jī)r(jià)不被看好。

經(jīng)濟(jì)參考報(bào)