房地產(chǎn)市場調控“穩(wěn)”字當頭

發(fā)布時間：2019-06-06

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部分城市土地溢價率高、房價過快上漲引來了監(jiān)管部門的多輪嚴調控。
　　根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2019年1-4月《中國百城房價報告》顯示，今年前4月，百城房價為13867元/平方米，同比上漲14.5%，漲幅相比1-3月份有所擴大。從城市上看，100個城市中，有19城1-4月房價同比漲幅超20%，步入“房價過熱”區(qū)間，此類城市后續(xù)政策收緊的可能性將增加。
　　需要指出的是，從近期多組數(shù)據(jù)均印證了國內(nèi)樓市的“小陽春”。不過，從國家監(jiān)管部門的態(tài)度來看，旗幟鮮明地貫徹“房住不炒”定位。
　　房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”字當頭是當前調控的主基調，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基本條件。針對部門城市土地溢價率過高、房價過快上漲，監(jiān)管部門也對頻頻“闖紅線”的違規(guī)機構進行了處罰。
　　多輪調控
　　隨著部分城市樓市強勢回暖，也出現(xiàn)了土地溢價率大幅走高，導致“地王”頻現(xiàn)。有媒體報道稱，還有部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了必須付全款、托關系買房的現(xiàn)象，這顯然與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調控主基調背道而馳。
　　據(jù)資料顯示，近期，碧桂園經(jīng)過453輪競拍以14.5億元獲得揚州一商住用地，溢價率103.06%。其在洛陽、嘉興等城市拿地的溢價率也均超過100%，高溢價補倉意愿強烈。
　　5月24日，碧桂園拿下洛陽總價單價樓面價“三料地王”，月底兩天，又先后在無錫、寧波、成都、天津接連摘得住宅用地，其中，常州地塊溢價率54%。
　　有研究機構統(tǒng)計，5月，二線城市土地出讓金同比上漲81%；全國單宗成交總價超過20億的35塊宅地中，超六成地塊溢價率超過20%。
　　在面對蘇州火暴的樓市，蘇州市人民政府近期發(fā)布了《關于進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的補充意見》指出，對工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點區(qū)域的新建商品住房實施“限售”，規(guī)定新房須取得房產(chǎn)證3年后方可轉讓；園區(qū)全域二手房須取得房產(chǎn)證5年后方可轉讓。
　　同時，蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門召集30余家地產(chǎn)商召開蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會并在會上指出，如果7月前蘇州樓市的幾大指標仍未得到控制，蘇州將從擴大限售范圍，提高外地人購房需要的社保門檻等方面再度加碼調控。
　　對于蘇州市政府調控樓市的舉動，有業(yè)內(nèi)人士認為，此舉為了緩解蘇州目前房價過快上漲的壓力，當前，土拍市場持續(xù)火熱，多個板塊‘地王’被刷新，另外，雖然蘇州調控升級，但購房者預期并未受此影響。
　　在樓市調控升級堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位下，今年自上而下的政策相繼推出。
　　來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國房地產(chǎn)行業(yè)調控高達41次，4月份達60次，3月份僅發(fā)布房地產(chǎn)調控政策15次，2月份21次，1月份68次。2019年前5個月，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布調控政策高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。
　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員、大數(shù)據(jù)房價指數(shù)(BHPI)創(chuàng)始人鄒琳華在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，從一些數(shù)據(jù)可以明確一點的是，各地方政府今年以來對于房地產(chǎn)調控次數(shù)多達200多次的背后原因，一方面，各地政府對于房地產(chǎn)市場調控自主權限不斷增加；另一方面，穩(wěn)定當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的責任也相對增加。
　　此外，銀監(jiān)會等監(jiān)管部門也采取一系列措施嚴格監(jiān)控。當前，房地產(chǎn)金融風險仍是監(jiān)管部門重點監(jiān)控的對象。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，今年二季度以來，針對違規(guī)向樓市“輸血”的行為，多地銀保監(jiān)局已經(jīng)開出了多張罰單，對象涉及12家金融機構及相關責任人，罰沒金額合計近900萬元。
　　從案由看，變相為房地產(chǎn)企業(yè)提供土地儲備融資、貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)企業(yè)、向“四證”不全的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資等是違法違規(guī)高頻事由。
　　銀行業(yè)內(nèi)人士表示，在監(jiān)管緊盯下，商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)貸款態(tài)度仍偏審慎。目前，一些銀行授信的房地產(chǎn)項目集中在一二線城市，審批權限仍在總行。
　　“因城施策”成重點調控
　　需要指出的是，當前，由于當前地價、房價過快上漲，也引起了監(jiān)管部門與媒體的廣泛關注。
　　從近兩個月來看，全國累計已經(jīng)有十座城市被住建部點名進行房價預警。《經(jīng)濟日報》近日發(fā)表題為《放棄房價上漲幻想踏踏實實做實業(yè)》的文章更是強調，“房住不炒”是方向，更是現(xiàn)實。對于房價要有正確的理性認知，要放棄幻想，踏踏實實做實業(yè)，為經(jīng)濟高質量發(fā)展做出貢獻。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，最近2個月，多地房地產(chǎn)調控政策再次出現(xiàn)明顯收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等地繼續(xù)針對房地產(chǎn)調控中部分環(huán)節(jié)加碼調控。年初至今，房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外的政策微調越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。
　　如何落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，遏制投機炒房等行為，還需要監(jiān)管部門的合理引導。
　　隨著今年中央經(jīng)濟工作會議的召開以及全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議的部署，全國樓市嚴控也迎來“因城施策、分類指導”的遏制房價過快上漲的重要一環(huán)。
　　國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華在國新辦舉行4月份國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上表示，從整體的房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，還是要按照中央提出的“因城施策”、“一城一策”的總原則做好調控工作，最終做好穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　有業(yè)內(nèi)觀察者認為，給地方政府亮紅燈，其實就是在“房住不抄”的大背景下落實好“一城一策”、“因城施策”、地方政府負主體責任的調控長效機制。
　　“中央不出臺統(tǒng)一的‘一刀切’政策，各地方政府可以‘因城施策’、‘一城一策’地調控房地產(chǎn)市場，這樣就不會產(chǎn)生共振的風險”。鄒琳華表示，穩(wěn)地價和穩(wěn)房價，首先，要在宏觀層面上，要把控好貨幣這一關保障不放水；其次，各地方政府要真正負擔起穩(wěn)定房價的主體責任。
　　產(chǎn)城會房地產(chǎn)行業(yè)研究員周云湉在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時也認為，“因城施策”是遏制房價、地價飛漲的手段，各城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎、房地產(chǎn)行業(yè)占比、居民收入水平不同，調整策略會有所區(qū)別。

　　“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價最核心的措施是發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、促進產(chǎn)城結合，尤其是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在城市發(fā)展過程中應當發(fā)揮巨大作用?！敝茉茰徴f，商業(yè)地產(chǎn)用地、工業(yè)地產(chǎn)用地和普通住宅用地應當嚴格調控，用產(chǎn)業(yè)、商業(yè)盤活整個土地市場，夯實產(chǎn)業(yè)基礎、商業(yè)基礎，普通住宅用地、商品房的價格都能得到有效調控。

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