近日，國(guó)土資源部發(fā)布《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（2006—2020年）調(diào)整方案》。調(diào)整后，到2020年，全國(guó)耕地保有量為18．65億畝以上，基本農(nóng)田保護(hù)面積為15．46億畝以上，建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?071．93萬(wàn)公頃 （61079萬(wàn)畝）之內(nèi)。
    據(jù)了解，對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整完善的主要目的是：貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享新發(fā)展理念，適應(yīng)、把握、引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，積極推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，嚴(yán)守18億畝耕地紅線，維護(hù)國(guó)家糧食安全；提高土地資源節(jié)約集約利用水平，保障“十三五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展用地需求；優(yōu)化國(guó)土空間開(kāi)發(fā)格局，積極推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)，為全面建成小康社會(huì)提供堅(jiān)實(shí)的資源保障。
    增加住宅供地調(diào)控的靈活性
   “全國(guó)土地利用總體規(guī)劃中調(diào)低北京（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）、天津（樓盤(pán)）及部分沿海省市耕地保有量是未來(lái)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然選擇。從世界范圍來(lái)看，城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢(shì)就是人口和產(chǎn)業(yè)等要素布局向優(yōu)勢(shì)地區(qū)集中，發(fā)揮不同地區(qū)的比較優(yōu)勢(shì)。我們國(guó)家幅員遼闊、人口眾多，東中西部地區(qū)發(fā)展條件和水平差異性較大，耕地紅線是確保我國(guó)糧食基本保障的一條 ‘硬杠杠’，在總量嚴(yán)格控制的基礎(chǔ)上，在地區(qū)之間完全可以作出結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，這次調(diào)整就是這種結(jié)構(gòu)性優(yōu)化的具體表現(xiàn)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所綜合研究室主任劉衛(wèi)民在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
    前述方案顯示，北京、天津和上海及沿海省市的耕地保有量被大幅度下調(diào)，其中北京耕地保有量下調(diào)近一半，天津和上海的下調(diào)幅度均超20％。其中北京、上海和天津市的耕地保有量下調(diào)幅度較大，分別由原來(lái)的322萬(wàn)畝、374萬(wàn)畝和656萬(wàn)畝，下調(diào)至166萬(wàn)畝、282萬(wàn)畝和501萬(wàn)畝。
    有觀點(diǎn)認(rèn)為，北京、天津和上海如此大規(guī)模地釋放土地，會(huì)使得房?jī)r(jià)成下降的趨勢(shì)。對(duì)此，劉衛(wèi)民認(rèn)為，北京、天津和上海，耕地保有量下調(diào)究竟會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么樣的影響，這要看這些調(diào)下來(lái)的耕地面積用在哪些領(lǐng)域，比如是用于住宅、工業(yè)、商業(yè)還是用于恢復(fù)生態(tài)環(huán)境。
   “總體來(lái)講，調(diào)減耕地面積，相應(yīng)增加建設(shè)用地，的確可以增加住宅供地調(diào)控的靈活性，對(duì)于調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)有一定積極意義?！眲⑿l(wèi)民說(shuō)。
    促進(jìn)住宅回歸居住功能是首要目的
    財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在G20成都會(huì)議上曾經(jīng)表示，應(yīng)該積極推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革，解決收入分配問(wèn)題。并特別用了“義無(wú)反顧”這個(gè)詞，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)稅制改革是必走之路，再難也得走下去。緊接著，7月26日，中央政治局會(huì)議罕見(jiàn)提出，抑制資產(chǎn)泡沫。這在業(yè)內(nèi)認(rèn)為指向房地產(chǎn)行業(yè)。
    結(jié)合樓繼偉關(guān)于房地產(chǎn)稅的講話及政治局會(huì)議提出的抑制資產(chǎn)泡沫，有觀點(diǎn)認(rèn)為，這是在給下半年的樓市定基調(diào)。
    劉衛(wèi)民認(rèn)為，理順?lè)康禺a(chǎn)稅體系涉及到房地產(chǎn)交易與保有環(huán)節(jié)稅負(fù)、社會(huì)存量住房資源分配以及央地財(cái)政體制調(diào)整等諸多問(wèn)題，這是一個(gè)影響到中長(zhǎng)期的制度性建設(shè)，對(duì)于調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為和預(yù)期具有一定作用。當(dāng)前，中央政治局高度重視抑制資產(chǎn)泡沫，實(shí)質(zhì)上是要促進(jìn)住宅回歸居住功能。
    根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，2016年7月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為12009元／平方米，第12個(gè)月出現(xiàn)“雙漲”。環(huán)比上漲1．63％，漲幅較上月擴(kuò)大0．31個(gè)百分點(diǎn)。同比上漲12．39％，漲幅較上月擴(kuò)大1．21個(gè)百分點(diǎn)。
    整體來(lái)看，7月百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比漲幅雙雙擴(kuò)大，環(huán)比連續(xù)15個(gè)月上漲，同比連續(xù)12個(gè)月上漲。
   “今年上半年特別是春節(jié)以后，在首付、利率和交易稅等優(yōu)惠政策以及一些‘場(chǎng)外配資’的影響下，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)顯著上漲，這些地區(qū)再次出現(xiàn)供不應(yīng)求的問(wèn)題，加之股市等其他投資方式走弱，熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)的投資功能有所放大。我認(rèn)為，從房地產(chǎn)的角度談抑制資產(chǎn)泡沫，要在‘分城調(diào)控’的原則下，對(duì)于熱點(diǎn)地區(qū)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，住房消費(fèi)需求有序釋放，引導(dǎo)市場(chǎng)形成穩(wěn)定預(yù)期。當(dāng)然，對(duì)于庫(kù)存仍然較高的三四線城市，仍需落實(shí)好‘去庫(kù)存’政策。”劉衛(wèi)民表示。
    商住房在一定時(shí)期具有較好的發(fā)展前景
    相比普通住宅，商住公寓近年來(lái)異?；鸨?。數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，北京商住公寓類(lèi)產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交39981套，這相當(dāng)于去年同期的近6倍，也創(chuàng)造了歷史同期新高。與此同時(shí)，今年前7個(gè)月，商住公寓類(lèi)產(chǎn)品占全部成交的比重高達(dá)58％，并已連續(xù)5個(gè)月成為北京樓市主力。
    劉衛(wèi)民認(rèn)為，北京商住公寓市場(chǎng)行情較好的原因有三個(gè)。
    一是北京市住房需求仍較為旺盛。例如，2015年年底常住人口2170萬(wàn)，較“十一五”末期增加208．5萬(wàn)，這些新增的常住人口中具有潛在住房需求的比例較高，對(duì)各類(lèi)住房產(chǎn)品的銷(xiāo)售均有拉動(dòng)作用。
    二是北京住宅供地規(guī)模出現(xiàn)下降。以今年前7個(gè)月為例，北京市成交土地規(guī)劃建筑面積為105萬(wàn)平方米，相當(dāng)于去年同期的三分之一，住宅用地供給下降必然導(dǎo)致有些居民購(gòu)買(mǎi)與住房功能類(lèi)似的商住公寓產(chǎn)品。
    三是北京是為數(shù)不多的嚴(yán)格執(zhí)行“限購(gòu)”政策的城市，不具備購(gòu)買(mǎi)住宅資格的限購(gòu)群體只能進(jìn)入商住公寓市場(chǎng)。
    有觀點(diǎn)認(rèn)為，在自住房逐漸退出后，商住已成為北京剛需及改善型市場(chǎng)不可替代的產(chǎn)品類(lèi)型。隨著北京豪宅化趨勢(shì)的不斷強(qiáng)化，未來(lái)商住仍將 “霸屏”。對(duì)此，劉衛(wèi)民認(rèn)為，受城市功能疏解、住宅用地供應(yīng)下降、供不應(yīng)求短期內(nèi)難以緩解以及京津冀一體化等因素影響，北京的商住產(chǎn)品具有較好的發(fā)展前景，在大住宅類(lèi)產(chǎn)品中占有一定的市場(chǎng)份額。
   “商住產(chǎn)品與一般意義上的住宅存在不同，不僅是水電燃?xì)?、物業(yè)等運(yùn)營(yíng)成本，更重要的是與住房掛鉤的戶籍、教育等公共服務(wù)，這會(huì)在一定程度上制約商住產(chǎn)品發(fā)展?！眲⑿l(wèi)民說(shuō)。

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