多年的調(diào)控政策大都是在需求端發(fā)力，在房地產(chǎn)供給的上游——土地供給側(cè)卻采取收縮的饑渴式供地模式，經(jīng)濟(jì)規(guī)律告訴我們，供不應(yīng)求引發(fā)價(jià)格上漲，因此，土地政策的寬松方為“高熱”的樓市“退燒”良方。
    從瘋狂到收緊，一線樓市及部分二線城市調(diào)控政策瞬間變臉。
    3月25日成為一個(gè)值得記錄的日子，這一天，上海、深圳、南京三城同時(shí)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，此后，武漢、廊坊、合肥等城市也相繼跟進(jìn)。而這些城市出臺(tái)的樓市新政都有一個(gè)共同的關(guān)鍵詞：收緊。
    為什么會(huì)收緊，說(shuō)好的寬松呢？
    上海出臺(tái)的政策被稱為史上最嚴(yán)，超過(guò)北京，不但加強(qiáng)實(shí)施90/70政策、提高二套首付比例，還將外地人購(gòu)房社保年限從2年提高到5年以上。
    深圳新政提高二套首付比例的同時(shí)將外地購(gòu)房者社保年限從1年提高到3年，與上海出臺(tái)的政策具有相似性，相對(duì)來(lái)說(shuō)深圳政策力度較弱，但是該政策對(duì)市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)產(chǎn)生明顯影響，市場(chǎng)或許會(huì)進(jìn)入觀望；
    蘇州直接限制不同批次商品房申報(bào)價(jià)格在特定時(shí)期內(nèi)的漲幅，“蘇十條”提到：申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%。直接回到了限價(jià)的行政手段老路上。
    前不久還在說(shuō)救經(jīng)濟(jì)、救地方財(cái)政、去庫(kù)存救商品房市場(chǎng)、出臺(tái)“強(qiáng)刺激”政策保護(hù)房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在為什么又突然之間出臺(tái)政策，限制買房了？
    因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)矛盾的核心在于，一方面房?jī)r(jià)上漲壓力增大，另一方面房地產(chǎn)庫(kù)存畸高。受前期央行降準(zhǔn)降息，契稅調(diào)整，房貸首付比例下降以及公積金政策調(diào)整等多項(xiàng)利好因素影響，以北、上、深為代表的一線及二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，吸引了資金的加速流入。
    但三四線城市卻因庫(kù)存量大，價(jià)格即使有小幅下降，也沒人買。這會(huì)產(chǎn)生典型的“虹吸效應(yīng)”，即大量資金涌向和追捧熱點(diǎn)城市，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)聚集，而三四線城市更加蕭條，去庫(kù)存更加緩慢。
    全國(guó)樓市冰火互現(xiàn)、兩極分化的發(fā)展態(tài)勢(shì)表明，一刀切的樓市政策已不再適宜整體樓市，“因城施策”成為去庫(kù)存大招。
    三四線城市政策放松、鼓勵(lì)購(gòu)房
   “因城施策”就是要求不同城市根據(jù)本地樓市的具體情況制定具體的策略，達(dá)到穩(wěn)中去庫(kù)存的目的。換句說(shuō)法就是要“該緊的緊，該松的松”。
    那些庫(kù)存量大的三四線及部分二線城市便走入實(shí)施寬松的樓市政策行列中來(lái)。
    3月28日，沈陽(yáng)出臺(tái)了22條化解房地產(chǎn)庫(kù)存的樓市新政。其中，最受關(guān)注的是，針對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校學(xué)生購(gòu)買商品住房的，給予200元/平方米的獎(jiǎng)勵(lì)政策。因此，網(wǎng)上就流傳出“讀書到沈陽(yáng)，畢業(yè)就買房，要想早買房，讀書到沈陽(yáng)”的順口溜。
隨后，湖北省通過(guò)推進(jìn)公租房貨幣化和棚改貨幣化安置消化庫(kù)存商品房；湖南株洲出臺(tái)“株14條”，分別從支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、提高棚戶區(qū)改造貨幣安置比例等方面穩(wěn)定樓市發(fā)展；陜西對(duì)購(gòu)買存量商品住房作為棚改安置房的被征收人，給予每套8000元獎(jiǎng)勵(lì)；云南出臺(tái)信貸房款政策，二套房首付比例降至20%，鼓勵(lì)居民家庭購(gòu)房……
    面對(duì)巨量庫(kù)存，今年以來(lái)，中央和地方頻頻加施“藥量”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費(fèi)、加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補(bǔ)貼作為去庫(kù)存的發(fā)力點(diǎn)。
   “但目前來(lái)看，市場(chǎng)反應(yīng)與政策初衷之間出現(xiàn)了背離，本就是庫(kù)存‘重災(zāi)區(qū)’的三四線城市因?yàn)橥恋毓?yīng)過(guò)剩、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口增長(zhǎng)慢甚至負(fù)增長(zhǎng)等原因，去庫(kù)存壓力更是有增無(wú)減?！?中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝稱，目前7.2億平方米的庫(kù)存房中，70%分布在三四線城市，庫(kù)存夠賣30多個(gè)月的，消化起來(lái)難度很大。
    新政難抑熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)
    那么，新政之后，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？
   “短期會(huì)。但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，仍然是上漲。” 劉曉博解釋稱，因?yàn)樨泿砰L(zhǎng)期超發(fā)，此外，熱點(diǎn)城市（北上廣深以及蘇州、南京、杭州等）有顯著的人口增量，有更多發(fā)展機(jī)遇。
    在財(cái)經(jīng)媒體人劉曉博看來(lái)，世界各國(guó)解決危機(jī)的辦法都是發(fā)鈔，中國(guó)也只能這樣。中國(guó)投資主體是政府和國(guó)企，效率低下是必然的；在這種背景下，需要維持貨幣長(zhǎng)期超發(fā)的狀態(tài)。最終，房?jī)r(jià)被貨幣推著走。這是過(guò)去30多年房?jī)r(jià)的基本邏輯，未來(lái)很難改變。
    難道股市不能取代樓市，成為中國(guó)新的資金池嗎？劉曉博認(rèn)為很難，因?yàn)榻鹑谑翘摂M資產(chǎn)，是電腦里的數(shù)字，這需要誠(chéng)信和法律公正來(lái)維持。如果做不到，大家只能買房子，只敢買房子。因?yàn)榉孔涌吹靡?、摸得著?
    媒體人程凱的評(píng)論也認(rèn)為猛壓需求的地產(chǎn)調(diào)控可能不靠譜。他表示，被人稱作“猛藥”的政策還是偏軟，因?yàn)閮H僅就是減少了需求和需求能力，而這些需求還會(huì)有辦法變相操作，因?yàn)檎娴氖怯行枨蟆?
    土地政策寬松是房?jī)r(jià)“退燒”良方
    程凱認(rèn)為，對(duì)于一線大城市，只有一個(gè)辦法可以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，那就是多推地。
    實(shí)際上，就抑制中國(guó)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，茅于軾先生曾經(jīng)提出的一個(gè)政策主張最具可操作性。他認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格上升并不是鋼筋混凝土貴，也不是勞動(dòng)力成本上升，而是土地供給有限，土地供應(yīng)少。收縮的土地供給不僅僅讓房?jī)r(jià)高，另外一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的后果就是延緩了我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，因?yàn)?，幾億人口要進(jìn)城不可能不占用農(nóng)地。
    根據(jù)較近的權(quán)威土地?cái)?shù)據(jù)：全國(guó)建設(shè)用地面積5.25億畝，合35萬(wàn)平方公里，僅占國(guó)土面積的3.6%；其中城市建設(shè)用地面積約4.7萬(wàn)平方公里，僅占國(guó)土面積的0.49%。
    可以說(shuō)，我國(guó)擁有的每一百份土地，僅有半份土地給了城市產(chǎn)業(yè)、居住等待各類功能使用?？墒?，就在這半份土地上，卻居住著全國(guó)一半以上的人口，提供了全國(guó)大部分的投資消費(fèi)、稅收和產(chǎn)出。
    現(xiàn)實(shí)告訴我們，中國(guó)城市發(fā)展真的只用了很少的土地，并且需要更多的土地。而更多的土地不是沒有，是被某種力量牢牢的約束著，只是緩緩釋放甚至不讓使用。長(zhǎng)期以來(lái)的“饑渴”式供地模式就是明證。
    多年的調(diào)控政策大都是在需求端發(fā)力，在房地產(chǎn)供給的上游——土地供給側(cè)卻采取收縮的饑渴式供地模式，經(jīng)濟(jì)規(guī)律告訴我們，供不應(yīng)求引發(fā)價(jià)格上漲，因此，土地政策的寬松方為“高熱”的樓市“退燒”良方。
而此輪調(diào)控中，深圳有一個(gè)未被普遍關(guān)注的一個(gè)措施：未來(lái)5年全市減少2億平方米的違法建筑。這里面絕大部分不可能拆除，而是給某種出路。如果國(guó)家允許，意味著深圳未來(lái)5年每年新增的“可以交易房屋量”將增加將近10倍。但能不能實(shí)現(xiàn)，存在很大變數(shù)。

《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》2016年第5期