樓市下半場，產(chǎn)業(yè)新模式正在形成。 為打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，“租售并舉”的住房制度成為房企銷售 策略新模式。多位行業(yè)專家向《東地產(chǎn)財經(jīng)周 刊》表示，租售 并舉的住房制度，將成為2016年樓市的主要看點之一。
    最新數(shù)據(jù)顯示，2015年11月末全國商品房 待售面積6.96億平方米，比10月末增加1004萬 平方米，是2011年底待售面積的2.3倍。對于房 地產(chǎn)這一巨大經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈來說，去庫存無疑成 了2016年發(fā)展主基調(diào)，“租售并舉”也成為房 企發(fā)展的主要方向。
遲來的租售并舉
    早在2015年1月，住建部發(fā)布的《關(guān)于加 快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》就提 出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單 一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵有條 件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項目中長 期持有部分房源，用于向市場租賃；也可以與 經(jīng)營住房租賃的企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一 體化、專業(yè)化的運作模式。支持房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場，也可 以轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。
    2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提出 要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu) 投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源 提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專 業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī) 律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促 進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。
    再次將發(fā)展“租售并舉”推向了房地產(chǎn)風(fēng) 口，無疑證明了政府希望大力發(fā)展多元租賃市 場這一態(tài)度。
    雖然“租售并舉”提了快一年，但目前并 沒有一個明顯的案例。唯一有點類似的是萬科 在重慶的項目，不過萬科項目的運行，實際上 是允許租賃一套房源，待條件成熟，可以購置 另一套房源。但，萬科這樣一個模式和提倡的 租售并舉的模式還是存在一定的差異。
    待終止的去庫存“怪圈”
    “我國房地產(chǎn)去庫存難以走出困境的主要 原因在于房地產(chǎn)開發(fā)供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡,同時,這也是房地產(chǎn)去庫存陷入‘邊去邊增’怪圈的一 個重要原因。顯然,僅靠刺激消費來解決去庫存 問題,只能是治標(biāo)不治本之舉。”中國地方金融 研究院研究員莫開偉認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存 化,既要在刺激消費上用力,更要在供給側(cè)使勁, 推出一系列能夠改善房地產(chǎn)供給側(cè)的長效機(jī)制, 才能為房地產(chǎn)高庫存“病灶”提供良好藥方。
    房產(chǎn)分析師張洪秋向《東地產(chǎn)》分析道， “租售并舉”這一模式的出現(xiàn)，對于房地產(chǎn)市 場來說會有三個積極意義。第一是擴(kuò)寬去庫 存的思路，尤其能夠轉(zhuǎn)變房企從過去靠銷售為 方式的去庫存思路。通過租賃一樣可以回籠資 金。第二是改變市場的消費模式，鼓勵各類住 房需求者通過租賃方式來解決住房問題。第三 是有利于構(gòu)建中國第四級的住房市場，真正把 購房環(huán)節(jié)和租房環(huán)節(jié)打通。
    較之買賣房產(chǎn)收益，出租房屋的收益率偏 低，房屋出租的稅費高、融資成本高、運營成 本高等，這也是影響當(dāng)前住房租賃市場的規(guī)模 化經(jīng)營的一個核心難點。
    對于房企來說，可能會擔(dān)心現(xiàn)金流回籠的 問題。一直以來，房企都是通過一手房的銷售 而非出租來回籠資金，尤其是部分通過住宅項 目的銷售款來支持商業(yè)項目的持有行為，可能 會因此受到?jīng)_擊。對于市場來說，也需要不斷 探索，由于購房者背后的落戶需求等都需要繼 續(xù)進(jìn)行完善，若不充分做好此類配套工作，或 將受到各類沖擊和質(zhì)疑。
    針對房企的租金制定問題，易居研究院 智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議房企可參照同類 房源的租金。目前在房源租賃方面缺乏一個完整的數(shù)據(jù)，因此可以通過具體的中介機(jī)構(gòu)和門 店進(jìn)行租金調(diào)查。前期比較穩(wěn)妥的方式是，可 以根據(jù)市區(qū)次新房（房齡在3年左右）的租賃 價格進(jìn)行推算，進(jìn)而將套均租賃價格折算成每 平方米的租賃價格，以此供房企租賃房源的基 準(zhǔn)定價做參考。同時可根據(jù)不同的地段（市區(qū) 郊區(qū)、內(nèi)環(huán)中環(huán)外環(huán)等）、不同的時間段（暑假、畢業(yè)季、跳槽季、農(nóng)民工返鄉(xiāng)季等）制定 有級差的租賃價格。
    漸變的市場格局
    在我國，由于住房租賃市場穩(wěn)定性差，以 及受傳統(tǒng)自有產(chǎn)權(quán)觀念等影響，比起租房，居 民一般更傾向于買房。對于消費者而言，若要 在觀念上真正接受需要一定的時間，很多人還 是希望通過持有住房的方式來解決住房問題。 實際上，購租并舉是市場經(jīng)濟(jì)國家普遍實行的 制度。
    相較國外房地產(chǎn)市場對租賃市場的認(rèn)可程 度，而中國的租賃市場似乎存在較大欠缺。在 “租售并舉”模式不斷推進(jìn)時，是否有望改變 我國市場運作模式，向國外市場靠攏。對此， 嚴(yán)躍進(jìn)對《東地產(chǎn)》表示，目前來看，還不可 能完全照抄國外的做法，也不會出現(xiàn)類似國外 的房地產(chǎn)市場。購房觀點根深蒂固，租賃市場 至少需要探索好多年，而且福利保障制度若不 健全，購房市場依然會成為主導(dǎo)。
    從目前購房市場的火熱態(tài)勢看，租賃市場 的建立還需要一定的過程。嚴(yán)躍進(jìn)提到，從務(wù) 實的角度看，對于部分市區(qū)的用地應(yīng)該劃分為 租賃房源的用地。唯有如此，才能夠創(chuàng)造一個 更好的條件，進(jìn)而讓部分愿意承受高租金的群 體積極租房。而對于別的三四線城市來說，將 此類制度和市民化的制度進(jìn)行結(jié)合，也是一個 不錯的選擇。但這樣一個接受過程估計是需要 一定時間的。
不得不承認(rèn)，房屋租賃層面或出現(xiàn)空置率 等問題。房企后續(xù)可以嘗試類似分時度假、靈 活的短租模式、城市之間換租等方式，從而真 正解決空置率的問題。當(dāng)然，從后續(xù)住房制度 改革和消費觀念轉(zhuǎn)變來看，此類制度的推進(jìn)有 積極意義。
    業(yè)內(nèi)人士坦言，“租售并舉”涉及各類利 益面，需要斟酌再三，而不應(yīng)該操之過急。應(yīng) 對部分房企和部分城市積極進(jìn)行試點，只有這 樣才能夠獲得一個較好的發(fā)展。

東地產(chǎn)