11月21日晚，央行突然宣布降息。周末兩日，各行各業(yè)對(duì)此熱議至沸點(diǎn)；24日A股開盤，房地產(chǎn)板塊全線飄紅，十多家房企股票漲?！舜谓迪⑨尫懦龅男盘?hào)，不僅對(duì)市場(chǎng)有積極的意義，對(duì)房企也將產(chǎn)生正面的影響。

第一：房企非銀融資成本下降

我們看到，盡管存款利率從3%降至2.75%，但允許上浮幅度也從10%提高到20%。銀行整體的攬儲(chǔ)成本上升，銀行按下降的基準(zhǔn)利率放貸意愿并不高，銀行開發(fā)貸的成本未有降低，甚至可能不降反升。但由于金融脫媒的趨勢(shì)形成，在企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中，開發(fā)貸的比重逐年下降，因此影響程度較小。而非銀融資成本預(yù)計(jì)將下滑。由于房企的議價(jià)能力上升，基金、信托等渠道的融資成本預(yù)計(jì)會(huì)下降，這類融資比重更高的中小房企將明顯受益。

第二：房企財(cái)務(wù)指標(biāo)趨于優(yōu)化

此次降息之后，企業(yè)的利潤(rùn)率和償債壓力將得到改善。上市房企近幾年的凈負(fù)債率持續(xù)走高，中小房企的情況尤甚。償債可謂壓力山大，降息將減少房企的利息支出，降低企業(yè)的償債壓力。尤其是像陽(yáng)光城、泰禾集團(tuán)等高杠杠中型房企，由于絕大部分借款是與基準(zhǔn)利率掛鉤的擔(dān)保融資和基金，降息將使企業(yè)的償債壓力降低。此外，近幾年房企的利潤(rùn)率持續(xù)走低，盈利空間不斷被壓縮，企業(yè)利息支出的下降也將減少財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出，從而提升企業(yè)的利潤(rùn)空間，房企的利潤(rùn)率在明后兩年有望止跌。

第三：刺激房企投資意愿上升

我們知道，此輪經(jīng)濟(jì)下行很大程度上是由于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的連續(xù)下滑。在經(jīng)濟(jì)增速和CPI雙雙下滑背景下，可以預(yù)計(jì)央行的降息通道已經(jīng)打開。9、10月CPI指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月都維持在1.6%的低位，盡管此次存款利率降低了0.25個(gè)百分點(diǎn)，但一年期存款利率仍遠(yuǎn)高于CPI；加上各大機(jī)構(gòu)判斷領(lǐng)導(dǎo)層因?yàn)閾?dān)心經(jīng)濟(jì)下滑引發(fā)債務(wù)違約、企業(yè)破產(chǎn)和失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)仍存在較大的降息空間。那么連續(xù)的降息預(yù)期將極大程度的刺激房企投資力度，加大未來(lái)潛在的市場(chǎng)供應(yīng)，有助于維持房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

兩年來(lái)的首次降息對(duì)企業(yè)的影響可能不僅僅只有這些。今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)正處于有史以來(lái)最大的轉(zhuǎn)型期，一些標(biāo)桿房企正大步走上多元化的發(fā)展道路。而一些中小房企由于規(guī)模發(fā)展的壓力，還在不計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的開疆?dāng)U土或者已經(jīng)深套其中。那么，轉(zhuǎn)型迫在眉睫，對(duì)于這類企業(yè)來(lái)說(shuō)，降息空間的打開無(wú)疑降低了他們的轉(zhuǎn)型成本。因此，企業(yè)應(yīng)該以此為新的起點(diǎn)，抓住機(jī)遇加快轉(zhuǎn)型，才會(huì)有資格去爭(zhēng)取“下半場(chǎng)”的入場(chǎng)券。

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