新一輪房地產(chǎn)調(diào)整的特點(diǎn)與主要原因

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)總體呈持續(xù)回落態(tài)勢(shì)，上半年房屋新開工面積同比下降了16．4％，商品房銷售面積同比下降了6％，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比增長14．1％，漲幅較上年同期回落了6．2個(gè)百分點(diǎn)。這似乎意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的調(diào)整已經(jīng)不再是山雨欲來，而是確確實(shí)實(shí)已經(jīng)到來。那么，此輪調(diào)整是受市場(chǎng)本身影響大些，還是受政策影響更大些，抑或是受房地產(chǎn)市場(chǎng)客觀發(fā)展階段的影響更大些呢？

鄧郁松：是的，該來的總會(huì)來。這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整既有受政策影響的原因，也有市場(chǎng)自身調(diào)整的因素，還與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的變化密切相關(guān)。

從政策因素觀察，今年以來房地產(chǎn)銷售量的明顯下降主要受銀行按揭貸款利率提高及其更加謹(jǐn)慎地發(fā)放住房貸款的影響。根據(jù)中國人民銀行2014年第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，個(gè)人住房貸款利率小幅走高，3月加權(quán)平均利率為6．70％，比上年12月上升0．17個(gè)百分點(diǎn)。從近期對(duì)一些城市的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和購房者普遍反應(yīng)貸款利率總體走高，且放款周期延長。而在今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金中，個(gè)人按揭貸款為6512億元，較去年同期下降了3．7％。此外，現(xiàn)行的稅收和限購政策在抑制投機(jī)投資性需求的同時(shí)，客觀上對(duì)數(shù)量龐大的改善型需求者也帶來較大影響，增大了改善型需求者的購房成本，抑制了改善型需求的釋放，也加大了市場(chǎng)的波動(dòng)。

今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)的明顯回落還與市場(chǎng)自身運(yùn)行情況有關(guān)，特別是與近年來市場(chǎng)供應(yīng)量快速增長有關(guān)，這也是新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整與2008年和2011年四季度及2012年上半年的市場(chǎng)調(diào)整的一個(gè)根本差異。2010年以來我國住宅新開工面積較此前大幅增長，過去4年住宅年均新開工面積達(dá)到13．8億平方米，年均住宅新開工面積是2006年的2．14倍。其中，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)量尤為顯著。由于市場(chǎng)供應(yīng)量過快增長，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，一些資金鏈較為緊張的房地產(chǎn)企業(yè)為加速回籠資金率先降價(jià)促銷，今年以來，一些率先出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的城市均是近年來供應(yīng)量增長過快的城市。

從發(fā)展階段看，根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房在1．0套左右，即目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本、德國等典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程看，大規(guī)模的住房建設(shè)期基本出現(xiàn)在人口較快增長、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過1．0套后，將會(huì)出現(xiàn)住房建設(shè)峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問題的解決，新建住房數(shù)量將出現(xiàn)下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將從快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段。借鑒日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，可以判斷我國住房建設(shè)的峰值已到，因此，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落、包括房地產(chǎn)新開工面積的下降是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢(shì)性的，也是正常的回落。隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)由供不應(yīng)求向供求基本平衡的轉(zhuǎn)變，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從此前的快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段過渡。認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的變化，將有利于更準(zhǔn)確地判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的性質(zhì)和趨勢(shì)。

倪鵬飛：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)短期下跌不可避免，普通商品住房價(jià)格將進(jìn)入為期2至3年的調(diào)整期，從長期來看，未來十年樓市是需求減速增長的10年,當(dāng)前，居民需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤。供求形勢(shì)亦由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，房價(jià)可能進(jìn)入兩年至三年的調(diào)整期。住宅產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步加速提升，開發(fā)投資速度持續(xù)放緩，競(jìng)爭(zhēng)更趨品牌化。土地市場(chǎng)成交量小幅回升，價(jià)格穩(wěn)中略降，分化持續(xù)。房貸規(guī)模增速有望反彈、房貸占比仍將高位，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)將繼續(xù)維持較高的支持度。盡管整體不會(huì)崩盤，但一些房價(jià)漲幅較高、前期開發(fā)量較大的東部二三線城市，崩盤也完全是有可能的。

針對(duì)當(dāng)前住房市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)的新變化，建議應(yīng)更多發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)供求的決定性作用，順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)轉(zhuǎn)變，積極引導(dǎo)市場(chǎng)健康調(diào)整；實(shí)施區(qū)間調(diào)控，做好風(fēng)險(xiǎn)防范；規(guī)范、完善和培育舊房與租賃市場(chǎng)，降低二手住房交易和租賃交易稅費(fèi)；進(jìn)一步完善或取消期房預(yù)售制度。此外，為促進(jìn)中國住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，土地市場(chǎng)應(yīng)實(shí)行分類調(diào)控，建立新的土地出讓金分配機(jī)制；收購商品房用于保障房供應(yīng)，后期管理應(yīng)納入保障房考核機(jī)制；推廣公積金制度和以貨幣補(bǔ)貼為主的住房保障模式，建立公平的住房保障體系；對(duì)2025年后可能出現(xiàn)的人口結(jié)構(gòu)“蘑菇云”風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有所預(yù)警，必須抓住歷史契機(jī)加快推進(jìn)住房制度綜合配套改革和相關(guān)人口政策的調(diào)整。

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：有一種坊間觀點(diǎn)，2013年3月，新一屆全國人大審議通過的《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和轉(zhuǎn)變職能方案》提出要建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。當(dāng)年3月底，國務(wù)院辦公廳發(fā)布實(shí)施《方案》的任務(wù)分工通知，提出2014年6月底之前出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》。這被很多普通百姓和一些專家認(rèn)定為會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)開始趨于理性下行的一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)和此輪調(diào)整的政策預(yù)期。但離預(yù)計(jì)方案出臺(tái)時(shí)間已經(jīng)過去一個(gè)多月了，這項(xiàng)立法工作仍未見結(jié)果。最近的消息是李克強(qiáng)總理7月30日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》，決定向社會(huì)公開征求意見，那么這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的關(guān)系究竟有多大呢？

董藩：首先我說下為什么這項(xiàng)立法工作不能如期完成呢？盡管有的人已經(jīng)作出了解釋，但我認(rèn)為仍不夠全面，有必要重新談一下。第一，李克強(qiáng)總理對(duì)此要求很高，這增加了立法工作難度和起草工作組的壓力，進(jìn)而影響了工作進(jìn)度。不能如期完成，一定意義上是李總理“從嚴(yán)要求”的結(jié)果。

第二，最近大力度、高頻率的“打虎、打蒼蠅”對(duì)立法進(jìn)程產(chǎn)生了一定的影響。這一點(diǎn)大家都明白，不需要過多解釋。

第三，經(jīng)濟(jì)衰退局面的出現(xiàn)以及外交工作的突然加重，也牽扯了國家領(lǐng)導(dǎo)人的不少精力。大家知道，自新一屆中共中央和國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)班子上任以來，經(jīng)濟(jì)增長速度總體呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，尤其是今年一季度下滑得厲害。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的同時(shí)，內(nèi)需不足、出口萎縮、財(cái)政收入下降、結(jié)構(gòu)調(diào)整困難，使得國家領(lǐng)導(dǎo)人不得不投入大精力抓市場(chǎng)振興工作。再加上最近一個(gè)時(shí)期，國際政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更趨復(fù)雜，中國與周邊國家沖突增加，以及馬航事件等意外事情頻繁出現(xiàn)，使得領(lǐng)導(dǎo)人也不得不在外交工作上投入大精力。事有輕重緩急，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的立法工作在緊迫性上，就必然被置于相對(duì)次要的地位。

第四，多頭管理帶來的整合工作難度很大。中國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是多頭管理，林木由林業(yè)部門登記，草原由農(nóng)業(yè)部門登記，土地由土地資源管理部門登記，房屋則由房產(chǎn)部門登記，海域由海洋管理部門登記。這涉及到國土資源部、住建部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局、國家海洋局等。要將不動(dòng)產(chǎn)登記工作統(tǒng)一歸攏到國土資源部，涉及到很多職能的調(diào)整和直接、間接工作的理順。雖然國土資源部成立了立法起草牽頭部門，并在地籍管理司下加掛了不動(dòng)產(chǎn)登記局的牌子，但該部由于在地位上與各部委相比，基本上是平起平坐，不夠權(quán)威，故難以推動(dòng)工作開展。

第五，法律、法規(guī)和規(guī)章的梳理工作數(shù)量巨大。除了《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》、《森林法》、《草原法》、《海域使用權(quán)登記辦法》等主要法規(guī)外，其他法規(guī)中也涉及到不少與不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的內(nèi)容。其中不少法律法規(guī)條款與今天統(tǒng)一登記的初衷不符，形成了明顯的制度性障礙。有些法律法規(guī)條文不僅沒有理順，本身也需要較大程度地修訂。假若只顧制定 《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》，而不同時(shí)修訂這些法律法規(guī)規(guī)章，就會(huì)出現(xiàn)相互沖突的情況，為出臺(tái)后的實(shí)施工作制造出眾多麻煩。因此，《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》這項(xiàng)立法工作涉及到的已經(jīng)不僅僅是自身工作，還涉及到一系列法律法規(guī)的修訂、完善、廢止工作，這大大增加了立法難度。

第六，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的難產(chǎn)，還與一些官方對(duì)于“反腐”的抵觸與阻撓有關(guān)。不動(dòng)產(chǎn)登記必然涉及到基礎(chǔ)信息的采集，這就會(huì)涉及個(gè)人財(cái)產(chǎn)隱私問題。盡管出臺(tái)這一法規(guī)的目的不是基于反腐的需要，但畢竟要暴露一些財(cái)產(chǎn)信息，容易被反腐工作利用。這就使得登記立法工作遭遇重重阻力。當(dāng)公務(wù)員體系內(nèi)不歡迎這項(xiàng)立法工作時(shí)，參與立法起草工作的人員就處于“遭白眼”的境況，難以得到有效支持。

第七，人員安排是個(gè)大問題，涉及穩(wěn)定工作。當(dāng)前，中國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)“多頭執(zhí)政”，除了國土資源部、住建部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局、國家海洋局五個(gè)主要部門外，還有一些部門與此有關(guān)。過去不同部門在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)置、登記人員組織與管理等方面各自形成相對(duì)完整、獨(dú)立的體系，牽扯到很多公務(wù)員和事業(yè)單位人員。中編辦雖然下了通知，強(qiáng)調(diào)原分屬住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)部、海洋局的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到國土部，“人隨事走”，但僅全國國土和住建兩個(gè)系統(tǒng)就各自涉及到不下30萬員工，統(tǒng)一登記后的合并、裁減工作壓力很大。

以上七個(gè)方面在我看來，是導(dǎo)致《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》延期“分娩”的原因。盡管從現(xiàn)在起，國務(wù)院會(huì)公開征求立法意見與建議，但我這里說到的某些問題，如相關(guān)法規(guī)的修訂、完善、廢止問題，即使是出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，也需要很長時(shí)間才能消化、解決好。

至于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的呼之欲出是否和本輪房地產(chǎn)調(diào)整有關(guān)，可能是大家從中嗅到了反腐敗的氣息和征收房產(chǎn)稅的信息，認(rèn)為反腐行動(dòng)會(huì)逼迫一些人急于出手手中的多余房產(chǎn)，而房產(chǎn)稅的征收也會(huì)影響持有房產(chǎn)的成本，進(jìn)而讓人們放棄投資打算，而實(shí)際上，我早在兩個(gè)月前就在我自己的微信公眾號(hào)里強(qiáng)調(diào)過，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和反腐敗沒有關(guān)系，和房產(chǎn)稅也沒有關(guān)系。為什么說和征收房產(chǎn)稅無關(guān)呢？簡(jiǎn)單說一下：征收房產(chǎn)稅的想法在多次爭(zhēng)議、引起關(guān)注后，最終已經(jīng)被“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”這一說法所取代。而房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的含義完全不同，房產(chǎn)稅是針對(duì)私人住宅征收的持有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅，而房地產(chǎn)稅是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易等環(huán)節(jié)征收的一系列稅收種類的統(tǒng)稱。既然連房產(chǎn)稅都不再提了，自然《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》與房產(chǎn)稅征收無關(guān)，沒有必要和此輪房地產(chǎn)調(diào)整聯(lián)系起來。至于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和反腐敗相關(guān)并由此引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整則更是危言聳聽了，確切地說，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》只和推進(jìn)《物權(quán)法》有關(guān)，因?yàn)橥七M(jìn)《物權(quán)法》的配套法制建設(shè)，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于很重要的內(nèi)容之一。

　對(duì)下半年房地產(chǎn)形勢(shì)的基本判斷

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：對(duì)于此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的前景，從短期和中長期角度看，有什么判斷？如果說過去幾年我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷實(shí)際上是看政府，那么未來這個(gè)市場(chǎng)我們到底看什么？政府又會(huì)扮演怎樣的角色？

鄧郁松：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)具有明顯的階段性特征。從中長期角度觀察，市場(chǎng)供不應(yīng)求階段、供求基本平衡階段和市場(chǎng)供過于求階段的市場(chǎng)運(yùn)行特征會(huì)存在顯著差異，因此，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，首先需要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段。從短期看，政策因素和短期供求形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較為顯著。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況觀察，如果房地產(chǎn)信貸等政策不發(fā)生大的變化，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量將進(jìn)一步下滑，房價(jià)會(huì)小幅回落，地方土地收入會(huì)減少，房產(chǎn)中介、建材、家具、家電、裝修等行業(yè)將會(huì)受到一定影響。

下半年房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步下降。從近兩個(gè)月對(duì)全國部分省市的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍在，但交易環(huán)節(jié)過高的稅費(fèi)抑制了正常的換購住房需求，而現(xiàn)行的信貸政策則顯著加大了改善型需求的購房成本，還有相當(dāng)一部分改善型群體按現(xiàn)行信貸政策難以獲得銀行信貸支持。如果政策不做調(diào)整，有改善意愿、有支付能力、數(shù)量最為龐大的改善型需求將繼續(xù)受到抑制，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步下降。隨著房地產(chǎn)交易量的下降，二手房交易的低迷，房產(chǎn)中介行業(yè)將受到較大沖擊，下半年房地產(chǎn)中介行業(yè)關(guān)店數(shù)量將會(huì)明顯增多。交易量下降還會(huì)對(duì)建材、裝修、家具、家電等諸多行業(yè)帶來影響。

當(dāng)然房價(jià)也將有所下降，但大幅回落的可能性很小。5月份以來，房價(jià)環(huán)比下降的城市開始顯著增多，6月份70個(gè)大中城市中價(jià)格環(huán)比下降的城市已經(jīng)達(dá)到55個(gè)，房價(jià)的變化實(shí)際上是短期市場(chǎng)供求環(huán)境發(fā)生變化的結(jié)果。下半年如果繼續(xù)延續(xù)現(xiàn)行政策，交易量將繼續(xù)下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為回籠資金將會(huì)加大降價(jià)促銷力度，價(jià)格環(huán)比下降的城市會(huì)進(jìn)一步增多。對(duì)一些供給量過大的城市，房價(jià)下降幅度會(huì)更大一些。但也要認(rèn)識(shí)到，目前全國的房價(jià)收入比處于1998年以來的最低水平，這也意味著2014年全國新建商品住宅銷售均價(jià)下降的空間并不大。從房價(jià)收入比的變化情況看，1998年到2013年我國的房價(jià)收入比均值為8．97倍，其中1998年最高，為10．8倍，2013年最低，為7．6倍。這表明雖然1998年以來房價(jià)名義漲幅較高，但由于居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。

下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于上半年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況是決定短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資形勢(shì)的最主要因素。今年以來，由于商品房銷售面積持續(xù)下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，同時(shí)受多種因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度加大、融資成本提高。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源受到較大影響，資金鏈趨緊，這將制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資能力。下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會(huì)繼續(xù)回落。需要指出的是，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從此前的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡，部分城市還存在供給過剩問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的變化意味著目前房地產(chǎn)投資增速的回落總體利大于弊，有利于防止產(chǎn)能過剩問題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長期的平穩(wěn)運(yùn)行具有重要意義。

此外，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)?003年以來同期最緊張的。由于資金緊張，下半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)進(jìn)一步減少土地購置，這將對(duì)地方政府收入的穩(wěn)定性帶來一定影響。需要指出的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是受政策變化影響較大的市場(chǎng)，金融、土地、稅收等政策的變化都會(huì)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，進(jìn)而造成短期供求形勢(shì)的變化。如果下半年在信貸、稅收等政策方面進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)也將發(fā)生一定變化。

董藩：房地產(chǎn)企業(yè)是金融密集型產(chǎn)業(yè)，近年來無論是我國的經(jīng)濟(jì)刺激政策，還是美國的量化貨幣政策，房地產(chǎn)都成為最大的資金蓄水池。而去年年底以來信貸縮緊，讓很多房企特別是中小企業(yè)面臨著前所未有的資金鏈危機(jī)。在市場(chǎng)遇冷、調(diào)控政策未出現(xiàn)松動(dòng)的形勢(shì)下，銀行、信托等紛紛將房地產(chǎn)行業(yè)確定為“謹(jǐn)慎進(jìn)入類”縮減貸款，一些融資渠道窄的中小房企被迫轉(zhuǎn)向私募基金、民間借貸等融資方式尋求支持，但又對(duì)開發(fā)商的償付能力提出了巨大考驗(yàn)，這也是一些中小房企資金鏈斷裂的重要原因。在這一輪調(diào)整中，房地產(chǎn)企業(yè)將遭遇生存考驗(yàn)，七種開發(fā)商將被淘汰。一是靠關(guān)系拿地，自己沒有能力開發(fā)的。二是知識(shí)陳舊，不學(xué)習(xí)更新知識(shí)儲(chǔ)備的。三是技能單一，目光短淺的。四是反應(yīng)遲鈍的。五是自以為是的。六是心理脆弱的。七是智能低下的。

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：很多人認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入分化，如今年3月份以后國內(nèi)主要城市房價(jià)指標(biāo)盡管出現(xiàn)降溫，但個(gè)別地區(qū)還會(huì)有回升，樓市明顯進(jìn)入結(jié)構(gòu)型分化調(diào)整期。怎么看這個(gè)問題？

倪鵬飛：可以明確的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入分化階段。現(xiàn)在應(yīng)該收斂行政限購，加快房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)，促使房地產(chǎn)業(yè)在中長期實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，促使和房地產(chǎn)相關(guān)的改革能夠如愿展開。在市場(chǎng)分化出現(xiàn)以后，應(yīng)告別過去簡(jiǎn)單的單邊式思維，對(duì)于交易雙方來說，最關(guān)鍵的是分析每個(gè)交易對(duì)象的具體情況。應(yīng)進(jìn)行分線、分市、分段、分類、分型的具體分析。首先要區(qū)分一二三四線，一二線和三四線肯定不一樣；分市，同一線的不同市也不能一概而論；分地段，例如北京的不同區(qū)域房價(jià)，受消息波動(dòng)影響明顯不同；分類，例如最近表現(xiàn)在北京非常明顯的學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房，近期學(xué)區(qū)房又受追捧，特別是學(xué)區(qū)房的小戶型，這兩類的價(jià)格走勢(shì)完全背離；分型，不同地區(qū)的人以及同一地區(qū)的不同人，對(duì)住房類型的偏好是不同的。而這一過程中，政府要做的是把單向調(diào)控變?yōu)殡p向調(diào)控。當(dāng)然調(diào)控與市場(chǎng)新變化也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)