2014年上半年的種種跡象表明：房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，行業(yè)走向成熟。

　　 在經(jīng)過長達(dá)10年的供不應(yīng)求后，房地產(chǎn)市場正逐步走向供求平衡。伴隨著這一全新格局的開啟，房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來洗牌。未來10年，將會(huì)有數(shù)以萬計(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰——除眾多中小房企，管理不善、創(chuàng)新乏力的大型房企也有可能一夜倒掉。

　　 但這并不是房地產(chǎn)時(shí)代的終結(jié)。相反，這是房地產(chǎn)進(jìn)入健康有序發(fā)展的序曲。在此期間，能抓住機(jī)會(huì)逆勢擴(kuò)張的房企，將有機(jī)會(huì)成為下一個(gè)10年的房地產(chǎn)巨頭。

　　 供求趨于平衡

　　 和眾多或樂觀或悲觀的情緒不同的是，經(jīng)中國房地產(chǎn)報(bào)梳理，房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)頭向下，這一拐點(diǎn)僅意味著房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟。

　　 近日，融創(chuàng)中國正與宋衛(wèi)平、夏一波及壽柏年磋商擬收購綠城中國已發(fā)行股本不超過30%的權(quán)益。加上早前興潤置業(yè)和光耀地產(chǎn)的資金斷裂等情況，房地產(chǎn)行業(yè)對市場的未來普遍信心不足。

　　 和以往房企遇到危機(jī)不同的是，當(dāng)下整個(gè)房地產(chǎn)市場的境況已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)改變。

　　 最大的改變當(dāng)屬供求平衡。

　　 在中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長盛松成看來，供求關(guān)系將決定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　 “影響房地產(chǎn)供給的因素主要有：房地產(chǎn)生產(chǎn)成本、生產(chǎn)技術(shù)水平、相關(guān)商品價(jià)格、生產(chǎn)要素的擁有量、生產(chǎn)者對未來的預(yù)期等。影響房地產(chǎn)需求的因素主要有：商品自身價(jià)格、替代品與互補(bǔ)品價(jià)格、消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)者預(yù)期等。商品價(jià)格由商品供需關(guān)系決定。供大于求，價(jià)格下降；供小于求，價(jià)格上升；供求平衡，價(jià)格穩(wěn)定?！睍r(shí)至今日，盛松成指出的這些因素，都在變化中趨于動(dòng)態(tài)平衡。

　　 按照中信里昂測算，從2000年至今，空置房有1000萬套。報(bào)告估計(jì)，未來兩三年空置量還會(huì)以每年300萬至400萬套的速度增加，到2017年可能會(huì)是1800萬套。

　　 中國目前有2.8億套住房，國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部主任祝寶良估計(jì)房屋空置僅為1000萬套。而2013年，城市23歲以上人口1100萬，大概需要住房500萬套。城市化率需要700萬套，而商品房的供應(yīng)量接近1100萬套。

　　 祝寶良透露，2014年起，人口高峰過去后，23歲以上的適婚人口開始“每年下降二三百萬人”。

　　 基于上述數(shù)據(jù)，5月20日，祝寶良在國新辦吹風(fēng)會(huì)上稱，目前“供給和需求基本平衡”。

　　 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國城鎮(zhèn)人口的人均居住面積已經(jīng)超過30平方米。參考發(fā)達(dá)國家平均水平可知，中國人均居住面積已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家水平，仍有發(fā)展空間，但粗放增長的時(shí)代已經(jīng)過去。

　　 一位近期信心不足的房企高管告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，限購和反腐遏制了投資和投機(jī)需求，成為當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)需求不足的原因之一。這一趨勢短期內(nèi)無法改觀；即便接下來政策調(diào)整，由于新房的大量建成以及適婚人口的減少，基本可以認(rèn)定，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)基本處于供需平衡之中。

　　 洗牌即將開始

　　 從供不應(yīng)求到供求基本平衡，房地產(chǎn)市場將逐漸成熟，也意味著房地產(chǎn)行業(yè)將面臨洗牌。

　　 如同電商的洗牌加劇標(biāo)志著電商行業(yè)的成熟一樣，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)束粗放式發(fā)展，將進(jìn)入綜合素質(zhì)的全面比拼時(shí)代。實(shí)力不濟(jì)或競爭能力單一的房企正在陸續(xù)退場。但房企的洗牌并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)。

　　 洗牌的根本原因是，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過于粗放。實(shí)際上，很多房企債臺(tái)高筑，而資金僅夠半年運(yùn)作。一家大型房企負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，假如金融市場收緊，沒有幾家企業(yè)能夠生存一年以上。

　　 過去10年的蓬勃發(fā)展，導(dǎo)致大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自身過于脆弱。隨著供不應(yīng)求時(shí)代的結(jié)束，依靠壟斷資源(土地)和供不應(yīng)求的市場(買房者)，獲取高價(jià)資金然后賣房子的時(shí)代一去不復(fù)返了。大多數(shù)無法適應(yīng)“紅海”市場的房企必然會(huì)隨之倒下。

　　 這一點(diǎn)過去已經(jīng)出現(xiàn)端倪。

　　 2013年年底，北京(樓盤)市住建委注銷了345家房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)證書，宣告它們退出房地產(chǎn)市場。據(jù)媒體報(bào)道，2012年也有近700家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被注銷。兩年多時(shí)間，總體數(shù)量減少了1000多家。

　　 如果說過去只是名不見經(jīng)傳的小房企停擺的話，從綠城事件和光耀危機(jī)開始，房企將進(jìn)入深度整合期。

　　 過去“黃金10年”是針對房地產(chǎn)從業(yè)者來說，而非房地產(chǎn)市場。有地就能賺錢的根源在于房地產(chǎn)市場剛剛興起，供不應(yīng)求而導(dǎo)致價(jià)格上漲。但是多輪的調(diào)控不僅沒有解決供給，相反限制了供給(以及抑制需求)，最終導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面雪上加霜。

　　 未來可能會(huì)出現(xiàn)“白銀10年”(指的是房地產(chǎn)市場，而不再是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè))，房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M(jìn)入健康有序的發(fā)展階段。

　　 房地產(chǎn)行業(yè)

　　 不會(huì)崩潰

　　 行業(yè)洗牌是行業(yè)趨于健康的標(biāo)志。任何一個(gè)行業(yè)的成熟都離不開這一點(diǎn)。而房地產(chǎn)行業(yè)的成熟并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的崩潰，由于供求基本平衡，而且在城鎮(zhèn)化的前提下，仍有大量待釋放需求，市場的洗牌并不會(huì)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　 房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)有大量的銀行貸款，但同樣的，由于房地產(chǎn)市場并不缺乏消費(fèi)者，也不會(huì)出現(xiàn)急劇破壞。破產(chǎn)或倒閉的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)被渴望擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購，最終實(shí)際損失有限。

　　 從目前的房地產(chǎn)市場來看，只要房價(jià)調(diào)整到位，就會(huì)刺激剛需的增長。這在北京市場已經(jīng)得到了證實(shí)。期間，即便部分出現(xiàn)問題的房企降價(jià)拋售房源，也不會(huì)對房地產(chǎn)市場有實(shí)質(zhì)傷害。

　　 “土地財(cái)政”曾是房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)界觀察者認(rèn)為政府將會(huì)救市的原因。但實(shí)際上，地方政府的融資渠道正在多元化。對于坊間頻傳的地方政府救市，也僅僅是保證房地產(chǎn)市場不會(huì)轉(zhuǎn)淡，在供求平衡的基礎(chǔ)上，不會(huì)(也無法)帶來泡沫式發(fā)展。從中央態(tài)度來看，目前的調(diào)控是合適的，不必指望進(jìn)一步的政策出臺(tái)。

　　 此外，目前消費(fèi)者不購房的原因不是房價(jià)不合理，而是因?yàn)閾?dān)心房價(jià)進(jìn)一步下跌。只要房地產(chǎn)市場價(jià)格趨于穩(wěn)定，需求就會(huì)重新回暖。同時(shí)，由于供求基本平衡，本輪房價(jià)穩(wěn)定后，重返暴利增長的概率已經(jīng)微乎其微。

　　 新競爭時(shí)代

　　 房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將淘汰管理粗放或者優(yōu)勢單一的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)將重新考慮自身的競爭力。只有房地產(chǎn)行業(yè)洗牌過后，充滿活力和競爭力的房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)迎來健康的“白銀時(shí)代”。

　　 從市場面來看，供求平衡的時(shí)代，意味著消費(fèi)者在選擇產(chǎn)品中具有主動(dòng)權(quán)。這時(shí)決定房地產(chǎn)企業(yè)勝出的主要因素如下：

　　 首先是品牌。優(yōu)秀的品牌將會(huì)具有強(qiáng)號召力。而品牌不僅僅是名牌，更包括了房地產(chǎn)企業(yè)的獨(dú)特定位和精神內(nèi)涵，不同的品牌對于不同消費(fèi)者具有吸引力。一家品牌樓盤價(jià)格比周邊高30%，將并不鮮見。

　　 其次是產(chǎn)品。未來產(chǎn)品將會(huì)具有鮮明的創(chuàng)新創(chuàng)造，以便迎合不同消費(fèi)人群的需要。例如第一套房、第二套房的區(qū)別；青年置業(yè)和中年置業(yè)的區(qū)別等。

　　 再次是服務(wù)。未來房地產(chǎn)市場將逐步趨于飽和。物業(yè)管理，挖掘業(yè)主大數(shù)據(jù)等客戶導(dǎo)向的服務(wù)成為企業(yè)的生存之道。

　　 從企業(yè)自身管理來看，只要房地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)健康、管理有序、有長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，就有可能贏得未來市場的先進(jìn)。

　　 在戰(zhàn)略上，準(zhǔn)確把握轉(zhuǎn)型后的房地產(chǎn)市場形勢，決定了一家房企能否把握未來的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　 在管理上，土地、財(cái)務(wù)、周轉(zhuǎn)率等都需要重新規(guī)劃。例如，供求平衡以后，土地價(jià)格將會(huì)趨于穩(wěn)健，囤地將會(huì)得不償失，未來房企在土地儲(chǔ)備策略上應(yīng)該予以調(diào)整；由于當(dāng)下房企過于依賴財(cái)務(wù)杠桿又過于依靠銷售收入，未來勝出的企業(yè)，必然在財(cái)務(wù)管理上勝出一籌。更不用說未來房企對建筑質(zhì)量、人才培養(yǎng)、流程管理以及各個(gè)方面的細(xì)節(jié)管理越來越規(guī)范和嚴(yán)格。

　　 在執(zhí)行上，一些現(xiàn)行的策略未來將會(huì)失效。例如，高周轉(zhuǎn)是當(dāng)下很多企業(yè)的策略。在市場趨于飽和之前，這一策略是有效的。但在供求平衡以后，高周轉(zhuǎn)時(shí)代將作古。消費(fèi)者會(huì)根據(jù)自身需求購房，而非積極入市囤房，若寄希望于高周轉(zhuǎn)，就必須要有更好的財(cái)技降低成本，以低價(jià)取勝。

中國房地產(chǎn)報(bào)