【地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)·兩會(huì)報(bào)道】解讀3月5日的政府工作報(bào)告，房地產(chǎn)業(yè)樂(lè)觀者眾，但無(wú)論是從“雙向調(diào)控”還是“分類調(diào)控”來(lái)看，2014年房?jī)r(jià)走勢(shì)仍是個(gè)懸念。

　　第十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議3月5日在人民大會(huì)堂開(kāi)幕，李克強(qiáng)總理代表國(guó)務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告。政府工作報(bào)告中多處涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容，被認(rèn)為是指導(dǎo)2014年樓市調(diào)控及影響地產(chǎn)走勢(shì)的“綱領(lǐng)”。李克強(qiáng)指出，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

　　就此，業(yè)內(nèi)分析人士指出，所謂“分類調(diào)控”是根據(jù)不同市場(chǎng)情況，因地制宜，出臺(tái)相應(yīng)的政策，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，這是一種新的調(diào)控思路；而住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大規(guī)模加快棚改和城中村改造，對(duì)房企的未來(lái)城市布局和市場(chǎng)選擇有指引意義。那么，在這些政策影響下，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將向左走，還是向右走？

　　多層次“雙向”

　　其實(shí)，在政府工作報(bào)告未面世前，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控及走向，全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新3月3日給出了“雙向調(diào)控”的概念，被認(rèn)為是影響市場(chǎng)走勢(shì)的四字謎。而在政府工作報(bào)告中，在“涉房”部分，多次暗含了“雙向”之意。

　　“今年的政府工作報(bào)告中，根本沒(méi)有提及房?jī)r(jià)，調(diào)控也提得很少，而且調(diào)控的方向是分城市?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：“顯而易見(jiàn)，今年不會(huì)出現(xiàn)‘國(guó)N條’了?！?/span>

　　關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)遏制房地產(chǎn)投機(jī)。針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，和上屆政府相比，尤其是和一年前國(guó)五條之后的行業(yè)氛圍相比，報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的表述顯得輕描淡寫(xiě)語(yǔ)氣平和，內(nèi)容亦無(wú)驚喜。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這就說(shuō)，第一是針對(duì)不同城市分類調(diào)控，也即房?jī)r(jià)漲幅大的一線和少數(shù)二線城市，調(diào)控仍從緊。對(duì)于供大于求、房?jī)r(jià)漲幅小三四線和部分二線城市，維持現(xiàn)狀。對(duì)于嚴(yán)重供大于求，房?jī)r(jià)止?jié)q或下跌的，可以適度放松政策。估計(jì)下半年，應(yīng)能看到部分城市放松調(diào)控。

　　在楊紅旭看來(lái)，“抑制投機(jī)投資性需求”，這一措辭，在過(guò)去六七年，曾頻繁的被官方提及。如今繼續(xù)重申，并無(wú)特別的新意。但既然重提了，也應(yīng)明白官方的心態(tài)：即便要是發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，暫時(shí)仍不會(huì)放開(kāi)對(duì)于投機(jī)投資性需求的調(diào)控，也就是說(shuō)，限購(gòu)限貸至少今年不會(huì)全面退出。

　　除了“雙向調(diào)控”之外，市場(chǎng)供應(yīng)也是雙向的。在保障房方面，作為整個(gè)房地產(chǎn)工作的重中之中，棚戶區(qū)改造仍是保障房中的重點(diǎn)，未來(lái)幾年二三線城市將是棚改、舊改的主戰(zhàn)場(chǎng)；除了保障房，還將增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，這意味將上海經(jīng)驗(yàn)向全國(guó)推廣。

　　北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文告訴地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：“對(duì)此共有產(chǎn)權(quán)房的政府產(chǎn)權(quán)份額多種形式：一是政府直接出資承擔(dān)，這種可能性非常??；二是在土地招拍掛的環(huán)節(jié)，政府讓利土地出讓金，通過(guò)價(jià)格限制，開(kāi)發(fā)商不敢太高地價(jià)?！?/span>

　　“共有產(chǎn)權(quán)住房售價(jià)之所以比市場(chǎng)低30%左右，主要緣于政府的投入。”全國(guó)政協(xié)委員、上海市政府參事張泓銘認(rèn)為，在土地出讓環(huán)節(jié)，政府承擔(dān)了部分出讓金，在建造環(huán)節(jié)，又減免了部分稅費(fèi)，因此部分產(chǎn)權(quán)要?dú)w政府所有。此外，共有產(chǎn)住房與經(jīng)濟(jì)適用房除了產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，受眾人群都是一樣的。

　　張泓銘預(yù)測(cè)，共有產(chǎn)權(quán)住房具有住房保障的性質(zhì)，這對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定具有平抑作用?！霸黾又行粜汀⒐灿挟a(chǎn)權(quán)等住房的供應(yīng)，是長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的一部分，是在完善長(zhǎng)效機(jī)制這個(gè)龐大的體系。事實(shí)上，已經(jīng)定性為“共有產(chǎn)權(quán)”的自住型商品房，具有廣泛的發(fā)展和推廣空間，要在全國(guó)大面的推廣。”

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，總體而言，包括商品房增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)，中央調(diào)控與地方調(diào)控的雙主體結(jié)構(gòu)，商品房買賣市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的關(guān)系，都屬于雙向調(diào)控的范疇。

　　市場(chǎng)向左向右？

　　實(shí)際上，在“兩會(huì)”前夕，總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然以“分化”為主題。北京、上海、廣州等一線城市供需矛盾較為突出；而三四線城市甚至包括杭州、常州等城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了調(diào)整的趨勢(shì)。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，在針對(duì)性調(diào)控方面，北上廣深等供需矛盾較為突出的城市，將從嚴(yán)實(shí)施限購(gòu)政策和差別化信貸政策。而對(duì)于房?jī)r(jià)有下跌趨勢(shì)的城市，將重視其消化存量的進(jìn)展，控制新開(kāi)發(fā)規(guī)模。同時(shí)，不排除一些供給過(guò)量城市出臺(tái)不同程度的救市措施。

　　而從今年前兩個(gè)月市場(chǎng)總體表現(xiàn)來(lái)看，受樓市政策階段性收緊、各地因春節(jié)因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，樓市“春節(jié)效應(yīng)”顯現(xiàn)，商品住宅成交量依然出現(xiàn)“普跌”。但是，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這只是短暫的技術(shù)性調(diào)整，而基本面并未出現(xiàn)下行的趨勢(shì)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)商定價(jià)角度來(lái)講，2014年年初短期內(nèi)價(jià)格上漲幅度不可能像2013年下半年那樣火熱，受到銀行信貸階段性緊縮、市場(chǎng)成交量“普跌”及企業(yè)銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的影響，大中城市樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價(jià)”策略將成為“小陽(yáng)春”市場(chǎng)主流和趨勢(shì)，今年第一季度總體上來(lái)講會(huì)保持這樣的趨勢(shì)，但是到了第二季度甚至下半年，如果政策面沒(méi)有發(fā)生變化，在政策時(shí)效性趨弱、市場(chǎng)基本面再度回暖、通脹預(yù)期不斷加大的市場(chǎng)背景下，那么有可能就很難再出現(xiàn)“平價(jià)”的現(xiàn)象了，房?jī)r(jià)會(huì)走上持續(xù)上漲這樣的通道。

　　此外，在政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)亦指出，將推進(jìn)稅收制度改革，做好房地產(chǎn)稅等相關(guān)工作。對(duì)此，鏈家地產(chǎn)研究部認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅的征收能增加房屋的持有成本，釋放空置房屋，增加供給；還能抑制投資性需求，減輕需求壓力，產(chǎn)生房?jī)r(jià)下降預(yù)期。

　　在易居研究院院長(zhǎng)張永岳看來(lái)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，地方政府不應(yīng)再寄希望于房地產(chǎn)拉升經(jīng)濟(jì)的老路，要努力促進(jìn)產(chǎn)業(yè)提升，結(jié)構(gòu)完善，不斷降低對(duì)土地財(cái)政的依賴雅。使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展真正與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相匹配，與民生相適應(yīng)。一些以保值投資為目的的購(gòu)房者，要把購(gòu)房成本、持有成本、空置成本等充分考慮，再?zèng)Q定是否購(gòu)房。

　　的確如此。針對(duì)目前業(yè)界熱議的“京津冀協(xié)同發(fā)展、打造首都經(jīng)濟(jì)圈”，全國(guó)人大代表、北京市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥就公開(kāi)表示，隨著產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，北京市區(qū)的房?jī)r(jià)肯定要下降，“一是我們的供應(yīng)量加大了，特別是保障性住房。二是我們的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房?jī)r(jià)肯定要下來(lái)?！闭w來(lái)說(shuō)，隨著政府?dāng)U大保障性住房的供給，房?jī)r(jià)會(huì)回到一個(gè)合理的理性空間，應(yīng)該是有這個(gè)信心的。

地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)