信貸、稅收、土地、限購等各項政策持續(xù)加碼，樓市調控將更強化長效機制

　2012年9月底，住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人關于“樓市繼續(xù)限購，房價不具備全面反彈條件”的表態(tài)，給市場吃了一顆定心丸。此時，適逢第四季度臨近，調控細則即將進入新一輪倒計時的時段。

　其實，自2003年“121號文”出臺至今，我國房地產調控已歷經十年。我國房地產調控政策持續(xù)加碼，信貸、稅收、土地、限購等各項手段頻出。然而，在城鎮(zhèn)化和收入水平提高等多項因素作用下，房價仍然上漲。業(yè)內人士認為，未來的樓市調控將更強化長效機制。

　2008年建設部“變身”

　2008年，住宅商品房化運行進入第十個年頭。商品房市場為主體的市場規(guī)模逐步形成，保障房的繼續(xù)推進正在開展，隨著房地產市場體量的發(fā)展與壯大，需要更多的規(guī)范管理與完善。建設部的職能安排，此時已經不能滿足市場需求。同年，中央“大部制”改革背景下，建設部變身為住房和城鄉(xiāng)建設部。

　時任國務委員兼國務院秘書長的華建敏從現實需要角度解釋了住房和城鄉(xiāng)建設部成立的必要性。住房問題涉及廣大人民群眾的切身利益，為深入推進住房制度改革、加快建立住房保障體系、完善廉租住房制度、著力解決低收入家庭住房困難、進一步加強城鄉(xiāng)建設規(guī)劃統籌、促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，國務院決定組建住房和城鄉(xiāng)建設部。

　其主要職責是：擬訂住房和城鄉(xiāng)建設政策，統籌城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，指導全國住宅建設和住房制度改革，監(jiān)督管理建筑市場、建筑安全和房地產市場等。

　對于住建部而言，不僅僅是更名這樣簡單，職責同時做出了相應的調整。

　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，當時國家組建住房和城鄉(xiāng)建設部，主要就是為了突出住房保障職能，讓老百姓“住有所居”，強調將政府主要職責從房地產市場移向百姓住房保障領域。

　十年調控回眸

　2003年“121號文”拉開了房地產市場長達十年的調控，也是那份文件，敲定了房地產市場調控入手的大方向——住房供應、土地供應、信貸制度等方面。此后，我國房地產政策進入密集出臺期。2004年，國土資源部發(fā)布“71號令”，土地出讓制度的“831大限”由此而來。此后，銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產貸款風險指引》，對房地產項目自有資金等做出規(guī)定。

　2005年3月，國務院辦公廳發(fā)布關于切實穩(wěn)定住房價格的“國八條”以降溫樓市，次年，“國六條”再次強調給樓市降溫，二手房交易中，繳納全額營業(yè)稅的房屋年限由2年升至5年，二手房交易個人所得稅的20%也被“強制性征收”。

　2008年突襲而來的金融風暴，造成了房地產市場驟然下行，不少城市房價大幅下跌，一些企業(yè)因為資金鏈斷裂而破產。同年底，一系列“救市”政策應時而出，房地產交易的契稅、印花稅、土地增值稅等一系列稅種得到減免，居民購買首套房最低首付比例調整為20%，貸款利率下限調整為基準利率的7折，二手房交易，營業(yè)稅繳納年限再次回歸2年。

　房地產市場在刺激政策以及4萬億投資的帶動下迅速回暖，2009年，房地產市場空前繁榮。持續(xù)高攀的房價再次招來了調控。

　2010年初，國務院辦公廳下發(fā)文件穩(wěn)定樓市，然而，市場依舊“執(zhí)拗”地走在上升軌道中，3月份，北京一天之內誕生了三個“地王”，令市場的氛圍驟然緊張。同年4月，調控樓市的“新國十條”出臺，對外地戶籍人口和多套房購房者的貸款發(fā)放給予限制。9月，“新國五條”出臺，將房貸首付款比例調整到30%及以上，暫停三套房貸；同時強調“房價過高上漲過快城市限定居民購房套數”。

　2011年1月，被稱為“史上最嚴”的“新國八條”出臺，要求全國房價上漲過快的30多個城市出臺“限購令”，此舉也被認為是本輪調控的“撒手锏”。同時，新政將二套房的最低首付比例提升至60%，貸款利率調整至基準利率的1.1倍以上。上海和重慶隨后還啟動個人住房房產稅征收試點。

　自今年6月份以來，多部委陸續(xù)表態(tài)，堅持房地產調控不放松，7月中下旬，國務院還派出督查組進行房地產調控情況實地調研。8月底，多部委再次密集發(fā)聲樓市調控，并傳遞出差別稅收、房貸及推進房產稅試點，將成為下一步樓市調控政策走向的信號。

　9月底，住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人“樓市繼續(xù)限購，房價不具備全面反彈條件”的表態(tài)，與國稅總局明確房產稅擴大征收，共同給市場吃了一顆定心丸。此時，適逢第四季度臨近，調控細則即將進入新一輪倒計時的時段。

　從操作層面來看，房產稅試點擴大確已在計劃安排內。9月20日，國家稅務總局政策法規(guī)司巡視員叢明在第五屆中國企業(yè)稅務管理創(chuàng)新大會上明確表示，房產稅下一步將擴大試點范圍，并逐步建立房地產稅制度，房地產稅具體深化時間可能在年底或明年3月份以后?！胺康禺a稅最終會在全國實施?！眳裁鞅硎?。

　重拾保障功能

　2007年，房地產調控的重點被明確——保障房。

　同年，首次有房產商提出“市場的歸市場、保障的歸保障”兩條腿走路的思路。房地產開發(fā)商表示，中國住房問題應該分為“政府負責住房保障，開發(fā)企業(yè)商品房市場”，即市場歸企業(yè)，保障歸政府。

　2007年8月，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺；11月底，包括建設部在內的多個部委聯合公布了《廉租住房保障辦法》和《經濟適用住房管理辦法》，建設部設置住房保障與公積金監(jiān)督管理司。

　中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，現代住房保障體系是一個涵蓋全社會居民的住房保障制度，它不是建一些廉租房、經濟適用房及限價房就可以解決的。一個健全的住房保障制度不僅僅涵蓋城市低收入家庭，也應該涵蓋城市的中等收入居民及農村在城市里工作的居民等。這一全覆蓋的住房保障體系，應該是以市場為基礎建立，政府則可以通過各種不同的方式來幫助不同收入的居民解決其住房問題。

　始于2010年的調控進一步明確了“兩條腿走路”的思路，一方面抑制住宅投機投資，另一方面就是大幅提升政策性住房保障范圍，于是，3600萬套保障房的建設任務成為“十二五”的重頭戲。

　對于保障房的發(fā)展思路，不再是單一的以建設為主，完善管理同樣被提上日程。

　今年初，作為“國務院保障性安居工程領導協調小組”的牽頭部門，住建部起草了《基本住房保障條例》，擬對保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路徑進行規(guī)定。 接近此次“條例”草案起草的權威人士表示，住建部方面希望在2012年三季度末，也就是2012年10月前，基本完成草案的起草工作，并在進行初步修改后，于2012年底前上交國務院法制辦。

　對于購置型保障性住房的再上市交易問題，“條例”擬規(guī)定必須由所在地政府優(yōu)先回購，而不得自行進入普通商品住房市場再行流通。至于具體的操作辦法，將會留給地方結合本地實際情況操作的空間，但總的原則仍是消除保障性住房的牟利空間。

證券日報