首付比例下降超出預(yù)期

    3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。此前二套房首付比例為60%，其中北上廣深4城二套房首付比例為70%。

    通知要求，繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作，滿足居民家庭改善性住房需求。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購(gòu)買普通自住房。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

    同時(shí)，進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。

    而此次首付比例的下降甚至超出了之前流傳時(shí)的比例。

    對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，降二套房貸首付及2年以上普通住房銷售免征營(yíng)業(yè)稅，有助于吸引改善需求入市。限購(gòu)限貸以來(lái)，由于政策從嚴(yán)執(zhí)行導(dǎo)致部分改善型需求誤傷無(wú)法入市，造成市場(chǎng)庫(kù)存不斷增大。如今雖然大部分城市限購(gòu)取消了，但是，市場(chǎng)庫(kù)存仍然存在。從這個(gè)角度來(lái)看，降低二套首付比例鼓勵(lì)改善型需求入市，主要還是去化庫(kù)存當(dāng)中中大戶型的房源。而二套房貸首付比例降低，就可以降低改善型需求入市的門檻，這些群體就可以提前實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃。從購(gòu)房時(shí)機(jī)的角度來(lái)講，降首付可以讓購(gòu)房者選擇當(dāng)前較佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)進(jìn)行購(gòu)房，從而避免今后房?jī)r(jià)上漲而帶來(lái)購(gòu)房成本上升的問(wèn)題。

    后招·面積

   “90/70”政策將有望退出

    本輪新政中還有一條尤為引人注目，更對(duì)后續(xù)政策調(diào)整帶來(lái)可能性——《通知》明確表示，“允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整”。

    胡志剛預(yù)計(jì)，在此次政策后，對(duì)于住房戶型的規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、住宅產(chǎn)業(yè)化中對(duì)戶型的設(shè)計(jì)創(chuàng)新等，都將成為地方政府和房企的重要任務(wù)。

    另?yè)?jù)新華社分析，《通知》的出臺(tái)也意味著，2006年以來(lái)的“兩個(gè)70%”或“90/70”政策正式松動(dòng)。城市新審批、新開(kāi)工住房項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積70%以上；廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量70%。這被稱為“兩個(gè)70%”或“90/70”政策。

    未來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)“去行政化”，這一政策開(kāi)始從全國(guó)性樓市調(diào)控中逐步退出。

    變招·鼓勵(lì)

    把商品房變成保障房

    此前，國(guó)土資源部、住建部聯(lián)合從土地出讓與住宅建設(shè)的層面進(jìn)行了政策發(fā)布。主要內(nèi)容包括：收緊供應(yīng)規(guī)模過(guò)大城市的供地，調(diào)整已供土地性質(zhì)，已建住房戶型調(diào)整，多方位消化現(xiàn)在高企的樓市庫(kù)存。

    此外，《通知》稱，對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

    中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示，他的調(diào)研結(jié)果顯示，目前在三、四線城市，住房存量積壓，除了住宅和商業(yè)地產(chǎn)，還有一部分旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)都在空置。由于人口數(shù)量和房屋數(shù)量的比例極度不協(xié)調(diào)，即使再有相關(guān)政策，存量短時(shí)間內(nèi)也無(wú)法完全消化。

    過(guò)去樓市發(fā)展較多依賴于要素的驅(qū)動(dòng)。此次政策正視樓市提振的需求，但改變了2008年四季度至2009年采取的大力度刺激的政策思路，從新常態(tài)動(dòng)力機(jī)制啟動(dòng)的角度進(jìn)行政策詮釋。

    對(duì)于減少住宅用地供應(yīng)量甚至停止供應(yīng)的政策，胡志剛表示，這類政策的方向性是正確的，即控制住宅用地的供應(yīng)，不再新增。

    也有分析人士表示，雖然2014年以來(lái)樓市經(jīng)歷了降溫態(tài)勢(shì)，但強(qiáng)刺激并非良藥。此次政策回避“刺激”、“增加”等傳統(tǒng)字眼，而以“有供”、“有限”等字眼代替，反映了在總量調(diào)控的基礎(chǔ)上，結(jié)構(gòu)調(diào)整的意圖比較明顯。

    有部分政府曾希望打新型城鎮(zhèn)化的旗幟而“任性”地供應(yīng)土地，以解決土地財(cái)政壓力的計(jì)劃，現(xiàn)在看來(lái)這恐怕是要落空。

    政府幫忙消化房源

   《通知》還規(guī)定，將鼓勵(lì)政府整體購(gòu)買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房。

    德佑研究部總監(jiān)陸騎麟稱，這一政策與過(guò)去地方政府委托開(kāi)發(fā)商建設(shè)保障房并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，而收購(gòu)商品房作為保障房的具體問(wèn)題，在操作時(shí)需要謹(jǐn)慎處理。如若政府低價(jià)收購(gòu)商品房房源作為保障房，開(kāi)發(fā)商出于利潤(rùn)考慮，勢(shì)必會(huì)有抵觸；而若是樂(lè)于讓政府收購(gòu)的樓盤，往往是因?yàn)閰^(qū)位、品質(zhì)等問(wèn)題銷售情況不佳，抑或開(kāi)發(fā)商自身資金出現(xiàn)了問(wèn)題。

    胡志剛建議，政府不如鼓勵(lì)空置房進(jìn)行租賃。對(duì)于在某些地區(qū)還不錯(cuò)的但缺乏配套設(shè)施的樓盤，政府可以加大配套設(shè)施的建設(shè)，使得購(gòu)房者愿意來(lái)購(gòu)買。政府要把已有的項(xiàng)目想辦法進(jìn)行轉(zhuǎn)型、改造，讓項(xiàng)目“起死回生”。提高住房質(zhì)量和服務(wù)，也正符合這份文件的方向。

    接招·促銷

    房企開(kāi)始醞釀漲價(jià)

    在新政落地當(dāng)晚，市場(chǎng)端的表現(xiàn)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。

    順義某項(xiàng)目在新政落地當(dāng)晚便發(fā)布了漲價(jià)通知，該通知內(nèi)容為：“由于二套房政策火爆，項(xiàng)目將營(yíng)業(yè)至晚上9點(diǎn)，而在4月6日以后，項(xiàng)目將暫停銷售，后期再次開(kāi)盤將漲價(jià)5萬(wàn)元。”

    另?yè)?jù)該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人表示，由于項(xiàng)目是改善類產(chǎn)品，恰恰符合了此次新政惠及的范圍，為此有了漲價(jià)的項(xiàng)目。

   “新政的出臺(tái)肯定會(huì)對(duì)項(xiàng)目的成交帶來(lái)利好的影響。”上述負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，雖然通知有些夸大，后期是否漲價(jià)還要另說(shuō)，但通過(guò)此輪營(yíng)銷，更希望的還是把新政的作用放大。加快新政落地對(duì)于市場(chǎng)的帶動(dòng)。

    但與開(kāi)發(fā)商的理解不同，不少專家表示新政的落地最主要的原因是為了“去庫(kù)存”。

   “刺激樓市的政策還會(huì)繼續(xù)，但是市場(chǎng)能否在政策刺激下有所恢復(fù)，甚至迅猛上漲，這很難說(shuō)。起碼今年市場(chǎng)的區(qū)域分化將會(huì)進(jìn)一步加劇?！睂?duì)于新政的出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)稱，“2015年樓市還有很多不利因素，其中一個(gè)是庫(kù)存繼續(xù)加大，今年已經(jīng)增加到6.4億萬(wàn)平方米，同時(shí)貸款低速增長(zhǎng)，只增加了0.6%，越來(lái)越多的投資者沒(méi)有把錢轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)?！比沃緩?qiáng)預(yù)測(cè)，商品房?jī)r(jià)格不會(huì)短期內(nèi)發(fā)生太大變化，今年下半年會(huì)在降幅逐漸收窄的情況下逐步回升，但很難回升到更高的水平。

    與此同時(shí)，對(duì)于央行樓市新政，偉業(yè)我愛(ài)我家胡景暉認(rèn)為，房地產(chǎn)新政策將刺激改善型購(gòu)房需求的提前釋放，促進(jìn)大戶型、高價(jià)房的銷售。但不會(huì)創(chuàng)造新的需求，因?yàn)槭赘侗壤档秃筚J款會(huì)增加，按揭壓力反而加大了，因此作用有限。

    他還認(rèn)為，新政策將促進(jìn)改善型業(yè)主賣掉城里的中小戶型，對(duì)于不愿去郊區(qū)買房的首次置業(yè)者是好事。

    胡景暉表示，新政策最根本的是政府把鼓勵(lì)政策從首次置業(yè)調(diào)整為改善型人群。新常態(tài)下會(huì)刺激二季度交易，但無(wú)法根本扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)趨冷的大趨勢(shì)，別指望量?jī)r(jià)齊升。

    改善型樓盤將受益

    首付比例降低，市場(chǎng)端將有怎樣的表現(xiàn)？市場(chǎng)人士大多更為看好改善市場(chǎng)。

   “可以說(shuō)，首付寬松的政策落地，首先利好的肯定是改善類產(chǎn)品?！笔缆?lián)行北京公司執(zhí)行董事劉春巖表示，其實(shí)從目前的銷售情況來(lái)看，市場(chǎng)購(gòu)房人絕大多數(shù)購(gòu)房的還是純剛需或高端改善人群，但由于自住房的存在，剛需很難成為新政的利好者。而改善類則可通過(guò)降低首付而獲得更佳的購(gòu)房機(jī)會(huì)。而在改善類中，首改產(chǎn)品將變得更為火爆。

   “從去年銷售的情況來(lái)看，前幾名幾乎都是針對(duì)首改家庭的改善產(chǎn)品。這一類產(chǎn)品目前的需求量可以占據(jù)購(gòu)房人群的40%。而在市場(chǎng)供應(yīng)段，這方面的供應(yīng)卻仍屬于小部分。為此面臨著僧多粥少的局面。這也意味著此類產(chǎn)品將受到更多的關(guān)注。”劉春巖說(shuō)道。

北京晚報(bào)