央行明確堅(jiān)持貨幣政策“三不變”，這給房地產(chǎn)帶來(lái)了什么信號(hào)？

發(fā)布時(shí)間：2020-08-27

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我國(guó)經(jīng)濟(jì)已在全球?qū)崿F(xiàn)了率先復(fù)蘇，下一階段，貨幣政策將如何發(fā)力，是否會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，是否會(huì)有所謂的“退出”，這是當(dāng)前市場(chǎng)普遍關(guān)注的問(wèn)題。

??8月25日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企介紹金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)政策落實(shí)有關(guān)情況，并答記者問(wèn)。

??值得注意的是，在本次政策例行吹風(fēng)會(huì)上，金融監(jiān)管部門(mén)傳遞出貨幣政策“三不變”的信號(hào)，即：穩(wěn)健貨幣政策的取向不變，保持靈活適度的操作要求不變，堅(jiān)持正常貨幣政策的決心不變。

??貨幣政策：需要有更大的確定性來(lái)應(yīng)對(duì)各種不確定性

??據(jù)中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)介紹，金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效持續(xù)提升。貨幣信貸合理增長(zhǎng)，增速明顯高于去年。7月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2與社會(huì)融資規(guī)模增速分別為10.7%和12.9%，較2019年末高2個(gè)和2.2個(gè)百分點(diǎn)。前7個(gè)月新增貸款13.1萬(wàn)億元，同比多增2.4萬(wàn)億元。企業(yè)貸款利率顯著下行。7月份企業(yè)貸款利率為4.68%，同比下降0.64個(gè)百分點(diǎn)。

??劉國(guó)強(qiáng)表示，注重保持貨幣政策的節(jié)奏，是今年政策的一個(gè)重要特征，“我們不是一上來(lái)就把子彈打光，而是根據(jù)統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，根據(jù)階段性的重點(diǎn)任務(wù)一步一步來(lái)，不手忙腳亂，把握好節(jié)奏?！?br />

??央行貨幣政策司司長(zhǎng)孫國(guó)峰稱，疫情帶來(lái)的不確定性增加，金融市場(chǎng)情緒難免受一些影響，貨幣政策需要有更大的確定性來(lái)應(yīng)對(duì)各種不確定性。他提出“三不變”：穩(wěn)健貨幣政策的取向不變；保持靈活適度的操作要求不變，既不讓市場(chǎng)缺錢(qián)，也不讓市場(chǎng)的錢(qián)溢出來(lái)；堅(jiān)持正常貨幣政策的決心不變?！拔覀儧](méi)有采取零利率甚至負(fù)利率，以及量化寬松這樣的非常規(guī)貨幣政策，因此也就不存在所謂的退出問(wèn)題?！睂O國(guó)峰強(qiáng)調(diào)。

??對(duì)于下一階段的貨幣政策，孫國(guó)峰指出，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度、精準(zhǔn)導(dǎo)向，完善跨周期設(shè)計(jì)和調(diào)節(jié)?？偭可希C合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)，支持經(jīng)濟(jì)向潛在增速回歸。結(jié)構(gòu)上，有效發(fā)揮結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的精準(zhǔn)導(dǎo)向作用，引導(dǎo)新增融資重點(diǎn)流向制造業(yè)、中小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)，支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)提升潛在產(chǎn)出水平。價(jià)格上，繼續(xù)發(fā)揮貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革的潛力，綜合施策，推動(dòng)降低綜合融資成本，確保實(shí)現(xiàn)為市場(chǎng)主體減負(fù)1.5萬(wàn)億元的預(yù)期目標(biāo)。

??繼續(xù)深化LPR改革，企業(yè)貸款利率還會(huì)進(jìn)一步下行

??去年8月份，人民銀行改革完善LPR形成機(jī)制，經(jīng)過(guò)一年來(lái)的持續(xù)推動(dòng)，劉國(guó)強(qiáng)表示，人民銀行將繼續(xù)深化LPR改革，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)利率“兩軌并一軌”。進(jìn)一步優(yōu)化LPR傳導(dǎo)機(jī)制，督促金融機(jī)構(gòu)更好地將LPR內(nèi)嵌入貸款FTP，就是銀行內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)曲線中，增強(qiáng)貸款內(nèi)外部定價(jià)與LPR的聯(lián)動(dòng)性。著力完善央行政策利率體系，健全以公開(kāi)市場(chǎng)操作利率為短期政策利率和以中期借貸便利利率為中期政策利率的央行政策利率體系，促進(jìn)市場(chǎng)利率圍繞作為中樞的央行政策利率波動(dòng)。

??對(duì)于MLF利率和LPR連續(xù)四個(gè)月保持不便，是否意味著降準(zhǔn)降息的必要性有所降低的問(wèn)題。孫國(guó)峰對(duì)此回應(yīng)稱，LPR是報(bào)價(jià)行根據(jù)自身對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶實(shí)際發(fā)放貸款利率的水平，在以中期借貸便利利率為代表的公開(kāi)市場(chǎng)操作利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)報(bào)出，加點(diǎn)幅度取決于各行自身資金成本、市場(chǎng)供求、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素。LPR和中期借貸便利，也就是“麻辣粉”利率的點(diǎn)差并不完全固定，體現(xiàn)了報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)的市場(chǎng)化特征。如果我們觀察4月份以來(lái)MLF利率和LPR雖然保持不變，但實(shí)際上每個(gè)月報(bào)價(jià)時(shí)都有幾家報(bào)價(jià)行根據(jù)自身資金成本等因素調(diào)整報(bào)價(jià)，由于最后取一個(gè)算術(shù)平均值，還沒(méi)有達(dá)到0.05%的就近取整步長(zhǎng)，所以使得最終發(fā)布的LPR沒(méi)有變化。

??孫國(guó)峰表示，未來(lái)LPR的走勢(shì)取決于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、通貨膨脹形勢(shì)以及貸款市場(chǎng)供求等因素，具體要看報(bào)價(jià)行的市場(chǎng)化報(bào)價(jià)。同時(shí)也應(yīng)當(dāng)看到，LPR和貸款利率不是簡(jiǎn)單的對(duì)應(yīng)關(guān)系，2020年7月企業(yè)貸款利率同比下降0.64個(gè)百分點(diǎn)，降幅明顯超過(guò)同期一年期LPR的降幅，體現(xiàn)了LPR改革疏通利率傳導(dǎo)機(jī)制的效果。隨著LPR改革推動(dòng)貸款利率下降的潛力進(jìn)一步釋放，預(yù)計(jì)后續(xù)企業(yè)貸款利率還會(huì)進(jìn)一步下行。

??化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，住房租賃金融支持政策力度有望加大

??今年以來(lái)，金融監(jiān)管部門(mén)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大力度，有效支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度加大的背后，主要表現(xiàn)在以往銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款過(guò)多。其中，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重曾于2016年達(dá)到46%的最高峰。

??中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清曾表示，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴(yán)重。

??正是在一系列的監(jiān)管政策和行業(yè)政策配合下，到2019年底，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降到了39%。今年1-5月份，進(jìn)一步下降到了25%，這也有效防范化解了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

??近日，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)證監(jiān)會(huì)原主席肖鋼在接受媒體采訪時(shí)表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)金融的一個(gè)突出矛盾是，金融供給過(guò)度與金融支持“租購(gòu)并舉”不足同時(shí)存在。一方面，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款過(guò)多。另一方面，金融服務(wù)“租購(gòu)并舉”制度，加快住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的力度不夠。受制于教育、戶籍、醫(yī)療、社保等公共服務(wù)落實(shí)中仍存在一些問(wèn)題，租金收益率低，投資回報(bào)期限長(zhǎng)，社會(huì)投資積極性不高。

??而在8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上，除了已明確形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，要求房地產(chǎn)企業(yè)合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)外，會(huì)議還就完善住房租賃市場(chǎng)金融支持政策體系，加快形成“租購(gòu)并舉”住房制度等進(jìn)行了研究。

??實(shí)際上，今年以來(lái)，在住建部指導(dǎo)和支持下，根據(jù)完善住房保障體系試點(diǎn)工作安排，已經(jīng)開(kāi)展了金融對(duì)政策性租賃住房的支持工作。

??5月9日，中國(guó)建設(shè)銀行與廣州、杭州、濟(jì)南、鄭州、福州、蘇州6個(gè)城市簽訂《發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》。預(yù)計(jì)在未來(lái)三年內(nèi)，提供不少于1900億元的貸款，合計(jì)籌集約80萬(wàn)套(間)政策性租賃住房，解決上百萬(wàn)名新市民的安居問(wèn)題。6月12日，中國(guó)建設(shè)銀行與沈陽(yáng)、南京、合肥、青島、長(zhǎng)沙5個(gè)城市第二批簽訂《發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》。據(jù)初步測(cè)算，中國(guó)建設(shè)銀行預(yù)計(jì)提供不少于1100億元的貸款，支持5個(gè)城市在未來(lái)3年內(nèi)，以市場(chǎng)化運(yùn)作方式籌集約40萬(wàn)套（間）政策性租賃住房，解決約80萬(wàn)新市民的安居問(wèn)題。截至目前，已有兩批共計(jì)11個(gè)城市與中國(guó)建設(shè)銀行簽訂發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??肖鋼表示，為了進(jìn)一步加快推進(jìn)“租購(gòu)并舉”的住房制度，建議在“十四五”期間深化房地產(chǎn)金融改革，探索建立健全房地產(chǎn)公共金融服務(wù)體系。對(duì)于如何才能完成這些任務(wù)？肖鋼認(rèn)為，可以分兩步走：第一步，大力支持中低收入者購(gòu)房需求；第二步，要大力支持公共租賃住房建設(shè)。為此肖鋼建議，多措并舉，鼓勵(lì)支持企業(yè)從“開(kāi)發(fā)-銷售”向“開(kāi)發(fā)-租賃”模式轉(zhuǎn)變，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)從重資產(chǎn)負(fù)債向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡，從房地產(chǎn)制造商向資產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)變。

??對(duì)此，肖鋼也提出了5條具體建議：一是，做好規(guī)劃，因城施策，將租賃住房供應(yīng)納入地方規(guī)制，明確建造標(biāo)準(zhǔn)；二是，地方政府提供無(wú)償式低價(jià)用地，落實(shí)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，加大金融支持力度，緩解住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難和資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)；三是，支持改建閑置房地產(chǎn)為租賃市場(chǎng)的資金需求，實(shí)現(xiàn)多元化開(kāi)發(fā)，節(jié)省投資成本，增加有效供應(yīng)；四是，提高租戶的適應(yīng)性，實(shí)行差異化的租金折扣，推進(jìn)政府住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)建設(shè)；五是，推出公募不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（REITs），對(duì)于只租不售的租賃住房資產(chǎn)，允許公開(kāi)發(fā)行REITs進(jìn)行再融資，豐富資本市場(chǎng)投融資產(chǎn)品和工具，助力減少投資朝方的氛圍，降低金融機(jī)構(gòu)與企業(yè)的資金壓力，逐步實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展。

??從傳遞的一系列信號(hào)來(lái)看，未來(lái)金融對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的支持政策力度有望加大。

中房網(wǎng)

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