導(dǎo)讀

??這些發(fā)生在過去不到兩個月時間內(nèi)的密集決策，或?qū)ьI(lǐng)中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個全新的租賃時代，一個長效機(jī)制逐步建立的時代。

??讓以房為家的中國人接受租房時代還需要多久？答案也許并不如想象中那么漫長。

??8月18日，南京市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《南京市住房租賃試點工作方案》，提出適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立承租人權(quán)力清單，逐步實現(xiàn)購租同權(quán)。

??這是繼7月20日，住建部等九部委發(fā)文要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并把深圳、廣州、南京等12個城市列為首批試點以來，又一個出臺試點方案的城市，也是繼廣州之后第二個明確提出“租購?fù)瑱?quán)”的城市。

??也是在最近的幾天，繼浦東張江、嘉定新城以底價拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后，上海市靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局發(fā)布公告，將市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)兩幅商業(yè)用地調(diào)整為四類住宅用地（R4），規(guī)劃為社會租賃住宅，擬為園區(qū)就業(yè)人口供應(yīng)近千套租賃住房。

??此外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者還獨家獲悉，上海市規(guī)土局已委托第三方機(jī)構(gòu)在做租賃住宅政策研究，目前尚處于政策討論階段。主要研究方向是類住宅、195工業(yè)用地向租賃住宅轉(zhuǎn)化的政策通道；租賃住宅土地全生命周期管理、部分產(chǎn)權(quán)化實現(xiàn)人力資本的財富積累效應(yīng)、租賃住宅運營管理的租金租期進(jìn)入退出設(shè)計等方面。

??伴隨著廣州、成都、鄭州、南京等多地試點方案的陸續(xù)出臺，一時間，關(guān)于租賃住房的政策如七八月的雨點般密集落下。而這些發(fā)生在過去不到兩個月時間內(nèi)的密集決策，或?qū)ьI(lǐng)中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個全新的租賃時代，一個長效機(jī)制逐步建立的時代。

??為什么是這些城市？

??根據(jù)住建部等九部委要求，在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。首批開展試點的城市有廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市。

??為什么是這些城市？

??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者梳理上述城市歷年人口流動數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，它們都具備以下特點：

??第一，外來人口占比較大，房屋租賃市場具備一定規(guī)模；第二，二產(chǎn)和三產(chǎn)較為發(fā)達(dá)，能容納較多的外來人口就業(yè)和居??；第三，租金水平較為穩(wěn)定。

??以廣州為例，作為12個試點城市中常住人口最多的城市，2016年為1404.35萬人，并且自2014年以來增長均創(chuàng)新高，租金也同樣遞增。

??上海中估聯(lián)信息技術(shù)有限公司研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，此次試點城市出臺的配套政策，可以說在鼓勵租賃市場發(fā)展方面邁進(jìn)了一大步，有利于這些城市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，也有利于留住高層次的產(chǎn)業(yè)人才。

??但是，顏莉又指出，配套政策的三個方向，是否有利于資源配置向租賃市場傾斜，還有待考量：比如，租購?fù)瑱?quán)到底多少程度上能落地，解決多少租戶的公共服務(wù)問題？商改住的政策實施過程中，消防方面的細(xì)則如何？商改住后，水電收費是向居住看齊還是維持原有的收費水平？

??城市分化下的租賃市場現(xiàn)狀

??在首批開展住房租賃試點的12個城市中，北京上海這樣的租房需求“大戶”卻未被納入。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與兩地人口政策相關(guān)：北京本來就要疏解人口壓力，所以很難再出臺吸引外來人口的舉措，上海情況與北京相似。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京對于租賃市場最大的影響應(yīng)該是增加了19宗住宅70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地供應(yīng)，接近2萬套房源的增量對市場的影響將在一年后浮出。

??此外，北京未來5年內(nèi)將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。

??上海則提出“十三五”期間增加70萬套租賃住房。一名知情人士分析指出，上海推70萬套租賃住宅只是預(yù)期性指標(biāo)，不是約束性指標(biāo)，部分來源于新增，部分來源于存量其他物業(yè)?！白赓U住宅本來屬于保障體系，上海想把它摘出來，搞成三個體系，商品住宅、人才租賃住宅、社會救濟(jì)保障”。

??顏莉指出，本輪針對租賃市場的配套政策有三個重要方向：第一，公共服務(wù)總體均等化方向，如一定條件下的購租同權(quán)；第二，閑置資源利用：允許符合規(guī)定的商業(yè)用房改造成租賃型住房用于出租；第三，對居住租賃的收入在增值稅方面的減免優(yōu)惠。

??值得關(guān)注的是，各地“租購?fù)瑱?quán)”均要求增加購房者的權(quán)利，除了子女就學(xué)外，戶籍問題也備受關(guān)注。此前，除了一線城市和部分熱門二線城市外，其余城市大都采用“買房即可入戶”的戶籍政策，但目前已有多個城市開始試水“租房入戶”。

??例如7月28日，無錫提出，租房者只要滿足社保繳納和居住證申領(lǐng)均滿五年的條件，本人、配偶和未成年子女均可以落戶。

??而在更早以前，鄭州、濟(jì)南兩地也明確了“租房落戶”概念，但都不涉及核心城區(qū)。

??根據(jù)鄭州的戶籍新政，在縣（市）和上街區(qū)政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，繳納城鎮(zhèn)社保滿兩年后可申請常住戶口。

??濟(jì)南規(guī)定與鄭州類似，允許市內(nèi)五區(qū)以外的常駐人員租房入戶，不過重點人群可以放寬條件。

??事實上，不少城市此前就已經(jīng)通過人才戰(zhàn)略的更新，對戶籍要求進(jìn)一步放寬。其中深圳最新的《戶籍遷入若干規(guī)定》新增了“居住+社?！比霊羟?，對持有深圳居住證，且具備合法穩(wěn)定就業(yè)和住所（含租賃）條件的人員，其入戶積分主要指標(biāo)為參加深圳社會養(yǎng)老保險年限和擁有深圳合法產(chǎn)權(quán)住房年限（或合法租賃住房）。

??而武漢、長沙、成都、西安等新一線城市和二線城市，今年也都陸續(xù)放寬了戶籍制度，意圖廣攬人才。

??市場響應(yīng)度空前

??中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)總裁賴國強認(rèn)為，政府已開始牽頭，首先要提高租賃房在全社會住房中的比例。就以保障性住房來看，目前中國內(nèi)地覆蓋率只有17%，相比而言，香港特區(qū)有30%，新加坡高達(dá)70%-80%，差距還很大。

??相較之下，美國和英國的情況與我國較為類似，城市聚集度高、產(chǎn)業(yè)集中度高，“社會+市場”模式可能是更適合現(xiàn)階段的租賃型住房的發(fā)展路徑。

??據(jù)顏莉分析，上述模式有兩個特點：第一，土地拍賣和規(guī)劃時，已經(jīng)考慮了租賃型住房的需求，并且會要求開發(fā)商持有一定比例的住房進(jìn)行租賃運營。

??第二，機(jī)構(gòu)是租賃市場運營的主體，機(jī)構(gòu)深度參與租賃型住房的運營。這種深度參與不僅是房源的整合和出租，資產(chǎn)運營的輕資產(chǎn)操作，還包括和政府、企業(yè)的深度合作。比如，允許租金在稅前扣除；由企業(yè)承擔(dān)一部分租金負(fù)擔(dān)，以提高承租人的住房支付能力。

??目前，我國很多城市在土地規(guī)劃環(huán)節(jié)，已經(jīng)考慮了租賃型地塊的供給，“社會+市場”模式需要社會化機(jī)構(gòu)深度參與租賃型住房的運營。

??以上海張江近期成功出讓的全租賃地塊為例：承租人的租金稅負(fù)是否能在稅前扣除？科創(chuàng)企業(yè)是否承擔(dān)一部分租房支出？如果這種深度參與所需要的稅收制度、金融支持制度能夠支持承租人的支付能力，并且切實幫助企業(yè)留住人才，那么對租金上漲的擔(dān)心完全沒有必要。

??上海租賃市場上也活躍著很多具有租賃住房管理專業(yè)經(jīng)驗的機(jī)構(gòu)出租人，如從事“散租”的“自如”和“青客”，從事“整租”的“灣流域”和“魔方公寓”等。這些機(jī)構(gòu)尚在起步階段，但是已經(jīng)引起境外資本的關(guān)注，如“灣流域”和“魔方公寓”已經(jīng)獲得多輪境外投資。

??因此，本輪租賃市場的改革，引入市場化力量參與管理運營，才是可持續(xù)發(fā)展之路。

??日前，杭州市政府與阿里巴巴搭建租賃平臺，平安集團(tuán)旗下平安好房也在醞釀通過平臺的系統(tǒng)對接，整合目前市面上的各類品牌公寓房源，為租房用戶提供更加真實的房源信息和一站式的服務(wù)體驗。

??下一步，更多機(jī)構(gòu)出租人參與到租賃市場的專業(yè)化、規(guī)范化操作；房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析平臺參與到租賃市場的管理和運營，租賃市場的大發(fā)展才能真正到來。

??賴國強認(rèn)為，租賃市場的發(fā)展是配合目前相對長期的限購限貸政策，也是政府建立多層次住房市場體系的重要一環(huán)。

??不只是國企參與

??南京市8月18日出臺的文件中提到，“2017年國有規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不少于14家；2017年民營和混合所有制試點企業(yè)不少于4家，到2020年底不少于10家?！边@在已試點城市中尚屬首次提出。

??實際上，各城市在落地政策的時候，仍然有很多實質(zhì)性問題待解：比如前述上海張江和嘉定兩幅租賃住房地塊的產(chǎn)權(quán)所有者是兩家國企，而公租房的產(chǎn)權(quán)所有者是政府。產(chǎn)權(quán)的不同，決定了在具體的運作模式、針對對象上存在很大不同。

??顏莉認(rèn)為， 租賃市場將來會不會掌握在國企手中，關(guān)鍵還是看國企是否需遵循了市場規(guī)律，采用合理的經(jīng)營模式實現(xiàn)盈利，并從根本上促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

??據(jù)中估聯(lián)數(shù)據(jù)對上海存量房中可出租房源的粗略估計，目前在100萬-130萬套之間，而兩地塊提供的租賃型住房不低于1897套，在上海的租賃市場中占比非常低。

??根據(jù)上海市政府近期公布的《上?！笆濉弊》堪l(fā)展規(guī)劃》，“十三五”期間，商品住房供給約為45萬套，租賃住房供給約70萬套，保障性住房約55萬套。

??這其中釋放了比兩地塊成交更強烈的信號，第一，市場化供給中，租賃型住房和商品房進(jìn)行了區(qū)分，且租賃型住房占比（41.1%）遠(yuǎn)高于商品房占比（26.4%）。第二，租賃型住房供給與保障房供給是分開的，一個是市場化供給（67.5%），一個是保障條線的供給（32.5%）。

??“在長期調(diào)控背景下，鼓勵租賃市場發(fā)展，供應(yīng)首先要增加?！辟噰鴱娬J(rèn)為，租賃市場發(fā)展的基礎(chǔ)只有通過租購?fù)瑱?quán)夯實了；另一方面，房企切入長租公寓也很迷茫。

??觀察人士指出，目前來說在商品房中提高租賃比例還很難，政府希望大企業(yè)承包這方面的功能，目前12個試點城市的細(xì)則也還沒出來。不過資本市場已聞風(fēng)先動，最近有幾家上市公司都在吸引資金進(jìn)來，比如自如發(fā)行ABS，創(chuàng)新長租公寓新的生態(tài)。

??賴國強較為看重相關(guān)法律法規(guī)的完善，市場化之外一定要有序保證讓條件達(dá)標(biāo)的人同權(quán)化，目前國內(nèi)尚未出現(xiàn)較為成功的模式。

??他認(rèn)為，下一步還會有支持租賃市場的配套政策出臺，比如稅費等政策，逐漸引導(dǎo)租金恢復(fù)到健康水平，讓租客權(quán)利得到保護(hù)，金融政策也應(yīng)同步跟進(jìn)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道